Buddsoddiadau eiddo prynu-i-osod

Ystyr prynu-i-osod yw’n union hynny – byddwch yn prynu eiddo er mwyn ei rentu allan i denantiaid. Dylech ystyried yr eiddo fel buddsoddiad tymor canolig i hirdymor.

Gallai buddsoddiad eiddo prynu-i-osod fod yn addas ar eich cyfer chi:

  • Os yw’n well gennych fuddsoddiadau sy’n teimlo’n fwy diriaethol na stociau a chyfranddaliadau
  • Os ydych yn fodlon ymrwymo eich arian am gyfnod hir
  • Os ydych yn deall y gall prisiau eiddo ostwng yn ogystal â chodi
  • Os ydych yn barod i fentro na fyddwch o bosibl yn gwneud elw ar eich buddsoddiad
  • Os ydych yn deall ac yn derbyn y risgiau ychwanegol sy’n gysylltiedig â chael benthyg arian i brynu eiddo
  • Os ydych yn deall ac yn derbyn y costau a’r amser sy’n gysylltiedig â bod yn berchen ar eiddo a’i redeg a’r effaith a gaiff hyn ar eich elw posibl

Beth yw prynu-i-osod?

Mae buddsoddiad prynu-i-osod yn wahanol iawn i fod yn berchen ar eich cartref eich hun. Pan fyddwch yn dod yn landlord, rydych mewn gwirionedd yn rhedeg busnes bach - busnes gyda chyfrifoldebau cyfreithiol pwysig.

Sut maent yn gweithio

Er mwyn prynu eiddo preswyl, gallwch ddefnyddio eich arian eich hun neu drefnu morgais prynu-i-osod gyda blaendal arian parod.

Cofiwch fod risgiau yn gysylltiedig â morgais – os bydd angen i chi werthu’r eiddo ar golled, mae’n bosibl na fydd y pris gwerthu yn cwmpasu’r swm sy’n ddyledus gennych ar y morgais. Byddai angen i chi dalu’r gwahaniaeth. Cofiwch hefyd, os bydd eich tenantiaid yn gadael ac nad ydych yn cael unrhyw rent, bydd angen i chi dalu eich ad-daliadau morgais o hyd.

Unwaith y byddwch yn prynu eiddo, gallwch wneud elw posibl mewn dwy ffordd:

  • Ar enillion rhent – yr hyn y bydd eich tenant(iaid) yn ei dalu mewn rhent, llai unrhyw gostau cynnal a chadw a rhedeg, fel gwaith atgyweirio a ffioedd asiant.
  • Twf cyfalaf – yr elw y byddwch yn ei ennill os byddwch yn gwerthu eich eiddo am fwy na’r hyn y gwnaethoch ei dalu amdano.

Mae prynu i osod yn ymrwymiad mawr.

Risg ac elw

  • Mae faint o rent y gallwch ei godi yn amrywio yn ôl nifer o ffactorau, gan gynnwys tueddiadau ehangach yn y farchnad sydd y tu allan i’ch rheolaeth. Nid oes gwarant y cewch rent.
  • Os na allwch ddod o hyd i denantiaid – neu os na allwch godi’r rhent roeddech yn disgwyl ei godi – mae’n bosibl na fyddwch yn cael digon i dalu’r ad-daliadau ar eich morgais.
  • Os bydd prisiau tai yn gostwng, mae gwerth eich eiddo yn debygol o ostwng hefyd. Efallai na fyddwch yn gallu ei werthu am gymaint ag yr oeddech wedi’i obeithio.
  • Os bydd yn rhaid i chi werthu ac na fydd y pris gwerthu yn ddigon i dalu’r morgais cyfan, bydd yn rhaid i chi dalu’r gwahaniaeth.
  • Gall gwaith atgyweirio sylweddol neu denantiaid anodd gynyddu eich costau – a’r helbul cysylltiedig – yn annisgwyl.
  • Os bydd y farchnad dai yn ffyniannus, mae’n bosibl y byddwch yn gallu gwerthu eich eiddo am elw.

Cael gafael ar eich arian

Er mwyn cael gafael ar eich arian, bydd angen i chi werthu’r eiddo neu drefnu morgais arall. Mae’r ddau yn cymryd amser. Byddai angen i forgais newydd gael ei gymeradwyo gan y banc.

Taliadau

Bydd angen i chi gwmpasu’r costau prynu, a all gynnwys:

  • Ffioedd cyfreithwyr
  • Treth tir y doll stamp, a
  • Ffioedd arolygu

Mae costau rhedeg a chynnal a chadw hefyd yn gysylltiedig ag unrhyw fath o gartref a gaiff ei osod ar rent.

Bydd asiant gwerthu neu osod hefyd yn codi ffi. Os ydych am ddefnyddio asiant, cymharwch gostau er mwyn sicrhau eich bod yn cael y fargen orau.

Pan fyddwch yn gwerthu’r eiddo, efallai y bydd gennych ffioedd cyfreithiol a ffioedd marchnata i’w talu.

Diogel a sicr?

  • Yswiriant landlordiaid – nid oes ei angen yn ôl y gyfraith, ond gall trefnu polisi helpu i’ch diogelu chi a’ch buddsoddiad.
  • Yswiriant adeiladau – y bydd ei angen arnoch os bydd gennych forgais prynu-i-osod – gall hefyd helpu i ddiogelu eich buddsoddiad.
  • Gan fod adeiladau a thir yn werthfawr, mae’n bosibl y bydd twyllwyr yn eich targedu.

Treth ac eiddo prynu-i-osod

Treth Dir y Dreth Stamp, Treth Drafodiadau Tir ac Adeiladau a Threth Drafodiadau Tir

Wrth brynu cartref ychwanegol neu eiddo preswyl prynu i osod bydd rhaid i chi dalu 3% yn rhagor ar ben pob band Treth Stamp. Er nad yw Treth Stamp yn daladwy yng Nghymru na’r Alban, mae yna daliadau eraill fydd yn effeithio arnoch chi

Yn yr Alban, byddwch yn talu Treth Trafodiadau Tir ac Adeiladau (LBTT) pan brynwch eiddo. Ar gyfer eiddo ychwanegol byddwch yn talu 4% ychwanegol mewn LBTT ar ben cyfraddau cyfredol ar gyfer pob band ar eiddo sy’n costio mwy na £40,000. Cesglir LBTT gan Revenue Scotland.

Yng Nghymru, bu i’r dreth trafodiadau Tir (LTT) ddisodli’r dreth dir treth stamp o fis Ebrill 2018 a chaiff ei chasglu gan Awdurdod Cyllid Cymru. Os prynwch eiddo preswyl ychwanegol, megis ail gartrefi ac eiddo prynu i osod, bydd yn rhaid i chi dalu 3% ychwanegol mewn Treth Trafodiadau Tir (LTT) ar ben cyfraddau cyfredol ar gyfer pob band ar eiddo sy’n costio mwy na £40,000.

Mae’r dreth hon yn berthnasol i eiddo rhydd-ddaliad a lesddaliad – pa un a ydych chi’n prynu’n llwyr neu â morgais.

Gostyngiad yn y dreth

Mae’n debygol y bydd angen i chi dalu treth incwm ar incwm rhentu hefyd.

Hyd at flwyddyn dreth 2016/17, gallai landlordiaid ddidynnu llog morgais a chostau eraill a ganiateir o’u hincwm rhent, cyn cyfrifo eu hatebolrwydd treth.

O 6 Ebrill 2020, bydd gostyngiad yn y dreth o gostau cyllid yn cael ei gyfyngu i’r gyfradd treth incwm sylfaenol, sef 20% ar hyn o bryd. Bydd gostyngiad yn cael ei roi fel lleihad mewn atebolrwydd treth yn hytrach na lleihad yn yr incwm o rent trethadwy.

Dechreuodd y newidiadau gael eu cyflwyno’n raddol o Ebrill 2017.

Golyga’r newidiadau hyn y bydd eich incwm trethadwy yn codi, gan effeithio ar eich bil treth, yn arbennig os ydych chi’n talu treth cyfradd ychwanegol.

Ar gyfer blwyddyn dreth 2018-2019, gall landlordiaid prynu i osod wrthbwyso 50% o daliadau llog eu morgais yn erbyn eu hincwm rhent. Mae 50% o’r taliad morgais yn gymwys ar gyfer credyd treth o 20%.

O Ebrill 2019 bydd hyn yn newid unwaith eto, gyda 25% o daliadau llog morgais yn gymwys ar gyfer gwrthbwyso yn erbyn incwm rhent, a 75% yn gymwys ar gyfer credyd treth o 20%.

Dewch o hyd i fanylion am dreth incwm rhentu ar wefan GOV.UK.

Treth ar Enillion Cyfalaf

Os byddwch yn gwneud elw pan fyddwch yn gwerthu eich eiddo prynu-i-osod, byddwch yn atebol i dalu Treth Enillion Cyfalaf.

Os byddwch yn gwneud elw pan fyddwch yn gwerthu eich eiddo prynu-i-osod, byddwch yn atebol i dalu Treth Enillion Cyfalaf. Dewch o hyd i ragor o wybodaeth am dreth ar elw eiddo prynu-i-osod ar wefan GOV.UKopens in new window.

Os bydd pethau’n mynd o chwith

Nid yw’r mathau o ddiogelwch i ddefnyddwyr sy’n berthnasol i’r rhan fwyaf o fuddsoddiadau yn berthnasol i eiddo prynu-i-osod.

Felly mae’n bwysicach fyth dod o hyd i bopeth y gallwch cyn i chi ymrwymo i eiddo a morgais.

A oedd y canllaw hwn o ddefnydd i chi?