Y broses o brynu tŷ – camau i brynu tŷ neu fflat newydd

Mae prynu tŷ yn ymroddiad ariannol enfawr a gall achosi pryder – yn enwedig os ydych yn brynwr tro cyntaf. Defnyddiwch ein llinell amser i gael gwybod mwy am y camau i brynu tŷ, gan gynnwys y broses, y cyfnodau allweddol a pa ffioedd i’w disgwyl.

Mae’r llinell amser hon yn gymwys i Gymru, Lloegr a Gogledd Iwerddon. Os ydych yn yr Alban – darllenwch Prynu eiddo yn yr Alban – llinell amser ariannol.

Cam 1 – Dod o hyd i eiddo y gallwch chi ei fforddio

Bydd ein Cyfrifiannell fforddiadwyedd morgais yn rhoi amcangyfrif i chi o faint allwch chi ei fenthyca yn seiliedig ar eich incwm a gwariant.

Cyn i chi ddechrau chwilio am dŷ, mae’n syniad da cyfrifo faint allwch chi fforddio ei wario ar brynu tŷ neu fflat a’ch taliadau morgais misol.

Ystyriwch y costau

Ystyriwch sut fyddech chi’n ymdopi pe byddai’ch sefyllfa ariannol yn newid, neu pe byddai cyfraddau llog yn codi, a byddwch yn ofalus nad ydych chi’n gorymestyn.

Cofiwch y bydd yn rhaid i’ch cynilion dalu am nid yn unig cost y blaendal, ond costau fel ffioedd morgais hefyd (sydd fel arfer rhwng £0-£2000) a Treth Stamp ar eiddo sy’n costio mwy na £125,000. Gweler isod ar gyfer y cyfraddau Treth Stamp.

Faint allwch chi fforddio ei fenthyca? Dysgwch pa gostau ddylech chi eu hystyried.
Mae’n helpu i wybod mwy am beth i chwilio amdano mewn eiddo er mwyn Osgoi gwneud camgymeriadau drud.

Dewis y morgais cywir

Nid yw byth yn rhy gynnar i chi ddechrau meddwl am drefnu morgais gan y gall hyn gymryd dipyn o amser. Gallwch gael morgais gan Gynghorydd Ariannol Annibynnol (IFA), brocer morgais neu fenthyciwr.

Wedi i chi ddod o hyd i forgais, cytunwch ar forgais ‘mewn egwyddor’. Mae hyn yn rhoi gwybod i chi faint mae’r benthyciwr yn debygol o gynnig a’r gyfradd llog fydd rhaid i chi dalu.

Efallai y bydd raid i chi dalu ffi archebu i gadw’r cynnyrch morgais rydych ei eisiau tra bydd eich cais am forgais yn cael ei brosesu. Cost nodweddiadol: £99-£250.

Os ydych chi’n credu y gallech fod angen help gyda blaendal, darllenwch ein canllaw i Gynlluniau prynu cartref fforddiadwy.

Gwiriwch eich adroddiad credyd

Cyn i chi wneud cais am forgais, gwiriwch eich adroddiad credyd am unrhyw wallau ac i gael syniad o’ch sgôr. Bydd darparwyr benthyciadau yn edrych ar hyn wrth ystyried eich cais.

Cam 2 – Gwneud cynnig

Ar ôl i chi ddod o hyd i gartref rydych am ei brynu, y cam nesaf yw gwneud cynnig, fel arfer drwy werthwr tai.

Dim ond os ydych chi’n gwerthu eiddo fyddwch chi’n talu am werthwr eiddo, gyda’r ffioedd yn amrywio o rhwng 0.5% a 3%, a TAW o’r pris gwerthu fel arfer.

Dysgwch fwy am beth i’w ddisgwyl yn Sut i brynu a gwerthu cartref trwy werthwr eiddo.

Cam 3 – Trefnu cyfreithiwr a syrfewr

Bydd y cyfreithiwr yn delio â’r gwaith cyfreithiol ar gyfer yr eiddo a’r syrfëwr yn arolygu’r eiddo i wirio am broblemau, a allai effeithio ar gost y cartref.

Bydd eich cyfreithiwr yn rhoi gwybod i chi faint allwch chi ddisgwyl ei dalu a gallai ofyn am flaendal – mae hyn fel arfer yn 10% o’i ffi. Cost nodweddiadol: £500-£1,500 + 20% TAW.

Mae’ch cyfreithiwr yn cyflwyno chwiliadau i’r cyngor lleol i wirio a oes unrhyw faterion cynllunio neu leol a allai effeithio ar werth yr eiddo. Cost nodweddiadol: £250-£300.

Mae Chwilio am y cyfreithiwr neu syrfëwr priodol yn esbonio beth mae cyfreithwyr a syrfewyr yn wneud yn y broses o brynu eiddo.

Arolwg prisio

Y darparwr benthyciadau sy’n gwneud hyn i sicrhau bod yr eiddo yn werth y pris rydych yn ei dalu cyn iddynt gymeradwyo’r morgais. Nid yw’n arolwg cynhwysfawr ac ni fydd o reidrwydd yn nodi’r holl waith atgyweirio neu gynnal a chadw fydd ei angen. Cost nodweddiadol: £150-£1,500, yn dibynnu ar werth yr eiddo.

Efallai na fydd rhai benthycwyr yn codi tâl arnoch am hyn, yn ddibynnol ar y math o gynnyrch morgais a ddewiswch.

Yr arolwg eiddo

Yn ôl Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig, roedd prynwyr cartrefi a oedd heb gwblhau’r arolwg priodol yn wynebu bil o £5,750 ar gyfartaledd ar ôl symud i mewn (RICS).

Dylech gomisiynu arolwg ar yr eiddo i’ch helpu i osgoi problemau costus cudd yn y dyfodol. Eich eiddo chi yw hwn, felly mae’n fanteisiol i chi dalu am arolwg da yn ystod y cam hwn. Gall eich helpu i drafod er mwyn gostwng y pris. Er enghraifft, os yw’r arolwg yn datgelu problem gyda’r cartref bydd angen £5,000 i dalu i’w atgyweirio, gallech ofyn i’r gwerthwr ostwng y pris o hynny.

Mae nifer o fathau gwahanol o arolygon ar gael:

  • Adroddiad Cyflwr RICS – arolwg ‘golau traffig’ sylfaenol a’r rhataf. Mae’n fwyaf addas ar gyfer adeiladau newydd a chartrefi confensiynol mewn cyflwr da. Ni roddir cyngor na phrisiad yn yr arolwg hwn. Cost: £250.
  • Adroddiad Prynwr Cartref RICS – arolwg sy’n addas ar gyfer eiddo confensiynol mewn cyflwr rhesymol. Mae hwn yn arolwg manylach, gan edrych yn drylwyr ar y tu mewn i eiddo a’r tu allan iddo. Mae’n cynnwys prisiad hefyd. Cost nodweddiadol: £400+.
  • Arolwg adeilad neu strwythurol - dyma’r arolwg mwyaf cynhwysfawr ac mae’n addas ar gyfer pob eiddo preswyl. Mae’n neilltuol o dda ar gyfer cartrefi hŷn neu gartrefi sydd angen eu hatgyweirio. Cost nodweddiadol: £600+.
Darllenwch am y gwahanol fathau o arolygon.
Darllenwch ein canllaw pwy ydi pwy ar gyfer prynu tŷ.

Cam 4 – Cwblhau’r cynnig a’r morgais

Unwaith y bydd yr arolwg wedi ei gwblhau, efallai y bydd angen i chi fynd yn ôl a thrafod eto ar bris eich cartref newydd. Mae dau reswm dros hyn:

  • Efallai y bydd y gwerthwr yn prisio’r eiddo ar bris llai gan eich gadael gyda diffyg, sy’n golygu na fyddwch yn gallu talu’r pris y bwriadoch ei gynnig yn wreiddiol.
  • Efallai y bydd y benthyciwr yn canfod problemau gyda’r eiddo fydd yn ddrud i’w trwsio. Gallwch ddefnyddio’r wybodaeth hon i ofyn am ostyngiad yn y pris.

Yn aml dyma’r cam mwyaf trafferthus yn y broses. Gall oedi a phroblemau godi o amrywiaeth o sefyllfaoedd, megis:

  • Mae’r gwerthwr yn tynnu’r eiddo oddi ar y farchnad.
  • Mae’r gwerthwr yn derbyn cynnig uwch gan brynwr arall (a elwir yn ‘gasympio’).
  • Mae eich cais am forgais yn cael ei wrthod.

Mae cyfathrebu yn bwysig pan aiff pethau o chwith

Pan fydd problemau’n codi, mae’n werth gwneud ymdrech i gadw mewn cysylltiad â’r gwerthwr trwy’ch cyfreithiwr a gwerthwr tai.

Yn aml bydd yn bosibl achub y sefyllfa trwy gadw’r llinellau cyfathrebu yn agored.

Cwblhau eich morgais

Os yw popeth wedi mynd fel y dylai, cysylltwch â’ch darparwr benthyciadau neu gynghorydd morgeisi i fwrw ymlaen. Yn aml ceir ffi, ffi trefnu yw’r enw arni fel arfer, i sefydlu’r morgais.

Gellir ei hychwanegu at eich morgais, ond os byddwch yn dewis yr opsiwn hwn cofiwch y byddwch yn talu llog arno ar gyfer hyd y morgais. Cost nodweddiadol: £0-£2,000.

Rhaid i’n darparwr morgeisi roi 7 diwrnod o leiaf i chi, unwaith y gwneir cynnig rhwym ar forgais i chi fedru ystyried ai hwn yw’r morgais cywir i chi. Gallwch dreulio’r amser hwn i gymharu’r cynnig hwn â morgeisi eraill.

Os ydych yn siŵr mai hwn yw’r morgais cywir i chi, gallwch adael iddynt wybod ar unwaith eich bod yn dymuno derbyn y cynnig.

Nid yw’n rhy hwyr i chi newid eich meddwl

Mae’n well tynnu allan na wynebu’r risg o brynu eiddo allai gostio mwy i chi nag y gallwch ei fforddio yn yr hirdymor.

Os penderfynwch chi beidio prynu, gallwch dynnu allan a chanslo eich cais am forgais cyn i chi gyfnewid contractau. Fodd bynnag, efallai y byddwch yn colli rhywfaint o’ch arian yn ddibynnol ar ba mor bell ydych chi yn y broses.

Cam 5 – Cyfnewid contractau

Os nad oes unrhyw broblemau nac oedi, yna dylech dderbyn y contract i’w lofnodi a chwblhau’r pryniant.

Cyn llofnodi’r contract, ewch trwyddo gyda’ch cyfreithiwr i wirio fod y manylion i gyd yn gywir. Gwnewch yn siŵr eich bod yn hapus gyda beth mae’r gwerthwr wedi cytuno i’w adael yn yr eiddo ac yr atebwyd eich ymholiadau i gyd.

Ar y cam hwn, byddwch chi a’r gwerthwr yn ymrwymedig i’r gwerthiant. Efallai y bydd y gwerthwr hefyd yn gofyn i chi dalu blaendal daliad – fel arfer £500-£1000 i ddangos eich bwriad.

Unwaith y byddwch wedi cyfnewid contractau, byddwch angen yswiriant adeiladau i dalu am strwythur yr eiddo.

Cam 6 – Cwblhau a’r camau terfynol

Cyfrifwch eich bil gyda’r Gyfrifiannell Treth Stamp.

  • Bydd gweddill yr arian sy’n ddyledus i brynu’r eiddo nawr yn cael ei drosglwyddo o gyfrif eich cyfreithiwr i gyfrif cyfreithiwr y gwerthwr. Gan fod rhywfaint o’r arian yn dod gan y darparwr morgais, bydd yna Ffi Trosglwyddo Telegraffig. Cost nodweddiadol: £25-£50
  • Efallai hefyd y bydd raid i chi dalu ffi cyfrif morgais. Mae’r darparwr benthyciadau yn codi’r ffi hon am sefydlu, cynnal a chau eich cyfrif morgais. Yn aml caiff ei hychwanegu at y morgais, sy’n golygu y byddwch yn talu llog arno, felly ystyriwch ei dalu ymlaen llaw yn hytrach. Cost: £100-£300
  • Bydd angen i chi nawr dalu eich bil cyfreithiwr (llai unrhyw flaendal a’r chwiliadau lleol os ydych wedi’u talu eisoes). Cost nodweddiadol: £500-£1,500 a 20% TAW.
  • Bydd eich cyfreithiwr yn cofrestru’r gwerthiant gyda’r Gofrestrfa Dir ar gyfer eiddo yng Nghymru a Lloegr. Yng Ngogledd Iwerddon bydd angen ei gofrestru gyda Land and Property Services ac yn yr Alban gyda Registers of Scotland – gweler Prynu eiddo yn yr Alban – llinell amser arian am ragor o wybodaeth. Bydd cost hyn yn dibynnu ar bris yr eiddo.
  • Bydd angen i werthwyr dalu eu gwerthwr eiddo wrth gwblhau. Cytunir ar y ffi o’r cychwyn ac mae fel arfer yn ganran o’r pris prynu, fel arfer 1% i 3% o’r pris gwerthu ac 20% TAW. Nid yw prynwyr yn talu unrhyw ffioedd i werthwyr eiddo.
  • Mae gan brynwyr tai sy’n costio mwy na £125,000 30 niwrnod o’r dyddiad cwblhau i dalu’r Dreth Stamp. Fel arfer bydd eich cyfreithiwr yn trefnu hyn i chi.
  • Unwaith y bydd y gwerthiant wedi ei gwblhau, bydd angen i chi ddechrau meddwl am symud tŷ. Os ydych chi’n defnyddio cwmni symud ystyriwch symud yn ystod yr wythnos gan fod hyn yn rhatach. Cost nodweddiadol: £300-£600+.

Cyfraddau Treth stamp

Os ydych yn prynu tŷ ychwanegol neu eiddo prynu i osod, bydd raid i chi dalu 3% yn rhagor ar ben pob band Treth Stamp.

Darllenwch ein canllaw Deall Jargon – eiddo a chyfraithyn agor mewn ffenestr newydd.

Eich cam nesaf

A oedd y canllaw hwn o ddefnydd i chi?