Llinell amser arian wrth brynu cartref – yr Alban

Dysgwch sut mae’r drefn o brynu eiddo yn yr Alban yn gweithio a pha bryd y bydd angen i chi dalu am wahanol bethau ar hyd y daith.

Cam 1: Cael morgais ‘mewn egwyddor’

Cyn i chi fedru rhoi cynnig am eiddo, bydd angen i chi gael cadarnhad gan ddarparwr morgais ei fod yn barod i fenthyca’r arian i chi. Gelwir hyn yn forgais ‘mewn egwyddor’. Heb hyn, ni fydd eich cynnig yn cael ei gymryd o ddifrif.

Mae eiddo un ai’n cael eu marchnata gyda phris sefydlog neu ‘gynigion dros’, sef y prif isaf y mae’r gwerthwr yn fodlon ei dderbyn. Gwiriwch bydd eich morgais a’ch blaendal yn ddigon i dalu am yr eiddo y dymunwch ei brynu.

Faint allwch chi fforddio ei fenthyca?

Defnyddiwch ein Cyfrifiannell fforddiadwyedd i amcangyfrif faint allwch chi ei fenthyca, yn seiliedig ar eich incwm a’ch gwariant.

Byddwch yn ofalus i beidio ag ymestyn eich hun yn rhy bell yn ariannol. Cofiwch mae nifer o dreuliau eraill y bydd angen i chi eu talu, yn cynnwys ffioedd morgais, ffioedd cyfreithiol ac, ar eiddo sy’n costio mwy na £145,000,Treth Trafodion Tir ac Adeiladau.

Cyfrifiannell Treth Stamp

Dyma ychydig o wybodaeth ddefnyddiol:

Amcangyfrifwch eich cost gyffredinol o brynu tŷ a symud
Ceisiwch osgoi problemau cyffredin

Dewis morgais

Cyfrifo a chymharu cyfraddau llog morgais

Sut i wirio’ch adroddiad credyd

Cynllun gweithredu – Camau nesaf os na allwch gael morgais

Unwaith y byddwch chi wedi cytuno ar forgais ‘mewn egwyddor’ efallai y bydd yn rhaid i chi dalu ffi archebu neu ffi arall i’w gadw. Cost nodweddiadol: £99-£250.

Cam 2: Dod o hyd i gyfreithiwr

Bydd arnoch angen cyfreithiwr cyn i chi fedru rhoi cynnig ar eiddo. Mae cyfreithwyr yn gyfrifol am gyflwyno’r cynnig, negodi a gwirio’r cytundeb yn ogystal â threfnu trosglwyddo’r Teitl a’r arian.

Dod o hyd i gyfreithiwr ar wefan Cymdeithas Cyfreithwyr Yr Alban.

Dewch o hyd i gyfreithiwr a’i benodi

Pan fyddwch chi wedi dod o hyd i’r eiddo y dymunwch ei brynu, bydd eich cyfreithiwr yn cofrestru ‘nodyn o ddiddordeb’ gydag asiant y gwerthwr. Dengys hyn bod gennych chi ddiddordeb yn yr eiddo ac yn dymuno cael eich hysbysu am ddatblygiadau fel dyddiad cau ar gyfer cyflwyno cynigion.

Cyflwyno chwiliadau

Bydd eich cyfreithiwr yn cynnal chwiliadau ar yr eiddo a chofrestri personol i sicrhau nad oes unrhyw beth a allai atal y gwerthwr rhag medru gwerthu’r eiddo. Bydd y cyfreithiwr yn gwirio gyda’r awdurdod lleol hefyd i weld a oes unrhyw faterion cynllunio a allai effeithio ar werth eich eiddo ac a yw’r ffyrdd gerllaw’r eiddo wedi eu mabwysiadu gan yr awdurdod lleol. Mae’r rhan fwyaf o gyfreithwyr yn gofyn am dâl am eu gwaith ar ôl ei gwblhau, ond efallai y byddant yn gofyn i chi dalu blaendal neu dalu am chwiliadau ymlaen llaw.

Os na chwblheir y pryniant, ond bu i chi dalu am y chwiliad ymlaen llaw, yna byddwch wedi gwastraffu’ch arian, felly mae’n werth ystyried hyn yn ofalus cyn cychwyn y fenter. Gallwch gyfarwyddo’ch cyfreithiwr hefyd i gynnal y chwiliad unwaith y derbynnir y cynnig ond bydd angen cytuno hyn â’r gwerthwr fel amod o’r pryniant yn cael ei gwblhau. O ganlyniad efallai y bydd y gwerthwr yn gyndyn o gytuno i hyn oherwydd efallai bydd y canfyddiadau’n rheswm dros ofyn i’r gwerthwr ostwng ei bris, neu gerdded i ffwrdd o’r pryniant yn gyfan gwbl. Cost nodweddiadol: £250-£300.

Cam 3: Adroddiad Cartref ac arolwg

Rhaid i Werthwyr yn yr Alban drefnu Adroddiad Cartref i’w ddangos i brynwyr cyn y gallant farchnata eu heiddo. Rhaid i hyn gynnwys:

  • Arolwg – asesiad gan syrfëwr cymwys o Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig (RICS) yn amlygu cyflwr yr eiddo, pa atgywiriadau sydd eu hangen a phrisio’r eiddo. Gellir cynnwys prisiad morgais hefyd. Mae’r dyfnder o wybodaeth a roddir yn yr arolwg yn cyfateb yn fras â’r hyn a geir yn yr adroddiad Prynwyr Cartref isod
  • Tystysgrif Perfformiad Ynni (EPC) – mae hyn yn dangos pa mor effeithlon yw’r eiddo o ran ynni ac ymhle y gellir gwneud gwelliannau
  • Holiadur Eiddo – mae’n ofynnol i werthwyr ddarparu disgrifiad cywir o’r eiddo yn cynnwys ei fand Treth Gyngor, unrhyw hysbysiadau Awdurdod Lleol a roddwyd arno, addasiadau a wnaed, parcio, unrhyw achosion o lifogydd yn ogystal ag ystyried unrhyw elfennau sydd angen eu hatgyweirio neu eu cynnal a’u cadw.

Pan gewch yr Adroddiad Cartref ar gyfer yr eiddo y dymunwch ei brynu, cofiwch ei ddarllen yn ofalus. Bydd yn rhoi syniad da i chi o gostau rhedeg eich cartref newydd. Gallwch ei ddefnyddio hefyd i ofyn i’r gwerthwr am filiau cyfleustodau.

Adroddiad pris eich morgais

Unwaith y bydd gennych forgais mewn egwyddor, bydd eich darparwr yn trefnu prisiad morgais i sicrhau bod yr eiddo y dymunwch ei brynu’n werth y pris y byddwch yn ei dalu. Efallai y bydd eich darparwr morgais yn dibynnu ar y prisiad morgais sydd yn yr Adroddiad Cartref os oes un ynddo neu gall ofyn am un annibynnol. Cost arferol: £150-£1,500 yn ddibynnol ar werth yr eiddo. Mae rhai cynigion morgeisi’n cynnwys prisiadau am ddim.

Bydd angen i chi benderfynu hefyd a ydych chi am ddibynnu ar yr arolwg sydd yn yr Adroddiad Cartref neu geisio eich arolwg eich hun. Mae gan y syrfëwr a baratodd yr arolwg sydd yn yr Adroddiad Cartref ddyletswydd gofal statudol i’r gwerthwr a’i comisiynodd ac i chi fel y prynwr.

Arolygon

Os penderfynwch gael un eich hun, ceir tri math o arolwg :

  • Arolwg cyflwr y cartref – yw’r rhataf a’r symlaf. Yn addas ar gyfer adeiladau newydd a chartrefi confensiynol, ond nid yw’n ddefnyddiol ar gyfer canfod unrhyw broblemau gyda’r eiddo. Cost nodweddiadol: £250.
  • Adroddiad prynwr cartref – mae hwn yn arolwg manylach, gan edrych yn drylwyr ar y tu mewn i eiddo a’r tu allan iddo. Mae hefyd yn cynnwys prisiad. Gwiriwch a allwch chi gael y prisiad ac adroddiad y prynwr cartref wedi ei gwblhau ar yr un pryd er mwyn arbed costau. Cost nodweddiadol: £400+.
  • Arolwg adeilad neu strwythurol – dyma’r math mwyaf cynhwysfawr o arolwg ac fe’i gwneir ar gyfer eiddo hŷn neu ansafonol (er enghraifft, os yw wedi’i wneud o bren neu bod ganddo do gwellt). Cost nodweddiadol: £600+.

Arolygon a mathau o arolygon

Chwiliwch am syrfëwr lleol ar wefan Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig.

Darllenwch ein canllaw Pwy ydi Pwy (PDF 3MB) ar gyfer prynu cartref.

Cam 4: Gwneud cynnig

Unwaith y bydd y canlyniadau gennych, a’ch bod yn fodlon â nhw, bydd angen i chi benderfynu faint yr ydych am ei gynnig. Bydd y swm a gynigiwch yn dibynnu wrth gwrs ar faint allwch chi ei fforddio yn ogystal â’r diddordeb sydd gan eraill yn yr eiddo, prisiau eiddo yn yr ardal ac unrhyw beth arall y dymunwch iddynt gael eu cynnwys yn y cynnig fel gosodiadau a ffitiadau.

Bydd eich cyfreithiwr yn gwneud hyn mewn llythyr ffurfiol. Os bydd nifer o gynigion yn cystadlu yn erbyn ei gilydd, bydd cyfreithiwr y gwerthwr yn eu hagor ar yr un pryd ar y dyddiad cau a ffonio’ch cyfreithiwr i ddweud a ydych chi wedi bod yn llwyddiannus neu beidio.

Efallai y byddwch yn dymuno disgwyl hyd nes y derbynnir eich cynnig cyn trefnu eich arolwg eich hun, ac os felly bydd eich cynnig yn amodol ar yr arolwg.

Os caiff eich cynnig ei dderbyn

Os caiff eich cynnig ei dderbyn, bydd cyfreithiwr y gwerthwr yn cyflwyno derbyniad amodol, sy’n golygu mai chi gaiff yr eiddo os llwyddir i gwblhau manylion y cytundeb. Bydd y cyfreithiwr yn trosglwyddo gwybodaeth am yr eiddo hefyd megis gweithredoedd teitl a phapurau cynllunio.

Astudiwch bopeth a gewch gyda’ch cyfreithiwr oherwydd gall ef neu hi godi cwestiynau am y gwaith papur. Nid ydych chi na’r gwerthwr wedi ymrwymo hyd yma.

Cam 5: Cytuno ar y cytundeb

Unwaith y bydd holl fanylion y cytundeb wedi’u cytuno, bydd y ddau gyfreithiwr yn cyfnewid llythyrau. Gelwir y llythyrau hyn yn ‘gwblhad llythyrau’. Mae’r ddau barti yn awr wedi ymrwymo i’r pryniant.

Ar ôl i’r llythyrau gael eu cwblhau, efallai y bydd rhaid i chi dalu blaendal cadwfel arfer £500-£1,000 – er mwyn diogelu’r pryniant. Nid yw’n beth cyffredin iawn gorfod talu’r blaendal cadw hwn gan fod ffioedd cosb yn y cytundeb fel arfer i atal y ddau barti rhag tynnu’n ôl ar yr adeg hon.

Unwaith y byddwch wedi cytuno ar y cytundeb, rhaid i chi chwilio am y fargen orau ar gyfer yswiriant adeiladau.

Ystyriwch ddiogelu’ch hun a’ch cartref newydd gydag yswiriant cynnwys a bywyd.

Diogelu eich hun a’ch cartref

Cyfrifoldebau teitl

Bydd eich cyfreithiwr yn gwirio’r gweithredoedd teitl ac yn trafod y ‘cyfrifoldebau teitl’ gyda chi – sef amodau ynghlwm â bod yn berchen ar yr eiddo yn amrywio o leoliad eich bin sbwriel i gyfyngiadau mwy difrifol ar sut y gellir defnyddio ac addasu’r adeilad.

Yna mae’r gwerthwr yn arwyddo trosgwlyddiad y gweithredoedd teitl, a elwir yn ‘derfyniad’.

Cysylltwch â’ch benthyciwr

Nesaf, dylech chi a’ch cyfreithiwr gysylltu â’ch darparwr morgais a gadel iddo wybod bod y pryniant yn mynd yn ei flaen ynghyd â’r dyddiad cwblhau a gynigir. Bydd hyn yn galluogi’ch darparwr gyhoeddi ei gyfarwyddiadau benthyciadau a diogelwch i’w gyfreithiwr dynodedig. Yn ogystal, bydd hyn yn galluogi’r darparwr i baratoi rhyddhau’r arian a fenthycir er mwyn sicrhau bod y pryniant yn digwydd ar y diwrnod cwblhau.

Ffi drefnu

Yn aml ceir ffi i sefydlu’r morgais – ffi drefnu yw’r enw arni fel arfer. Mewn llawer o achosion gellir ei hychwanegu at eich morgais, ond os byddwch yn dewis yr opsiwn hwn cofiwch y byddwch yn talu llog arno dros gyfnod y morgais – ac felly’n talu mwy yn y pen draw na phetaech yn talu ymlaen llaw. Cost nodweddiadol: £0-£2,000. Gweler rhestr lawn o Ffioedd a chostau morgais

Cam 6: Cwblhau a chamau terfynol

Wedi i’ch cynnig gael ei dderbyn cwblheir y pryniant ar y dyddiad cwblhau a gytunwyd gyda’r gwerthwr.

Bydd cyfreithiwr y gwerthwr yn gofyn i’ch darparwr benthyciadau am weddill yr arian sy’n ddyledus (90% fel arfer os bu’n rhaid i chi dalu blaendal cadw) er mwyn paratoi ar gyfer y dyddiad cwblhau. Os ydych yn brynwr ag arian parod bydd angen i chi dalu gweddill y pris prynu drwy eich cyfreithiwr.

Ffioedd eraill y mae’n bosibl y bydd yn rhaid i chi eu talu nawr

Gall eich darparwr ofyn i chi am:

  • Ffi trosglwyddiad telegraffig ar gyfer trosglwyddo’r arian, £40-£50 fel arfer
  • Ffi o £100-300 am sefydlu, cynnal a chau eich cyfrif morgais.

Bydd cyfreithiwr y gwerthwr yn paratoi Ffurflen Trafodiad Tir i chi ei harwyddo hefyd.

Bydd angen i chi dalu eich bil cyfreithiwr ar y cam hwn, minws unrhyw flaendal rydych wedi’i dalu eisoes. Cost arferol: £400-£900 + 20% TAW. Os nad ydych wedi talu am chwiliadau , eto bydd eu cost yn cael ei gynnwys yn y bil ynghyd â ffioedd eraill a dalwyd ar eich rhan. Bydd y cyfreithiwr yn trefnu hefyd i weithredoedd y teitl a arwyddwyd gael eu cofrestru gyda’r Gofrestrfa Dir. Mae’r gost yn cychwyn ar £60 ac yn cynyddu , yn ddibynnol ar faint daloch chi am yr eiddo.

Bydd eich cyfreithiwr yn cwblhau’r trafodion drwy dalu’r Dreth Trafodion Tir ac Adeiladau (LBTT) sy’n ddyledus. Dyma dreth newydd a gyflwynir ar 1 Ebrill 2015 ar gyfer cartrefi sy’n costio dim mwy na £145,000 a rhaid ei thalu cyn pen 30 diwrnod ar ôl cwblhau. Bydd y cyfraddau newydd yn daladwy yn unig ar y gyfran o’r pris llawn sy’n perthyn i’r band priodol. Yn yr Alban, bydd prynwyr yn talu 2% am gartrefi sy’n costio rhwng £145,000 a £250,000, 5% ar gyfer cartrefi sy’n costio rhwng £250,000.01 a £325,000, 10% ar gyfer cartrefi sy’n costio £325,000.01 a £750,000. Bydd y gyfradd yn 12% ar gyfer cartrefi sy’n costio mwy na £750,000.01.

Cyfrifwch faint fydd cost eich Treth Stamp

Cyfrifiannell ffioedd Cofrestr yr Albanyn agor mewn ffenestr newydd

Os ydych yn defnyddio cwmni symud, ystyriwch symud rhwng dydd Llun a dydd Gwener gan fod hynny’n rhatach. Cost nodweddiadol: £300-£600+.

Anghyfarwydd â’r jargon prynu tŷ? Gwnewch synnwyr o’r cyfan gyda’n canllawiau:

Esbonio’r jargon eiddo a chyfreithiol (PDF 251KB)

Esbonio’r jargon - Morgeisi (PDF 217KB)

Eich cam nesaf

Prynu a gwerthu drwy werthwr eiddo

A oedd y canllaw hwn o ddefnydd i chi?