Morgeisi ecwiti a rennir neu bartneriaeth

Gyda morgais ecwiti a rennir neu forgais partneriaeth bydd darparwr benthyciad yn cytuno i roi benthyciad ichi ar y cyd â’ch prif forgais yn gyfnewid am ran o unrhyw elw pan ydych yn gwerthu’ch tŷ neu’n ad-dalu’r benthyciad. Dysgwch sut mae morgeisi ecwiti a rennir yn gweithio, y gwahanol fathau ac i bwy maent yn addas.

Ffeithiau sylfaenol ecwiti a rennir

Mae cynlluniau ecwiti a rennir wedi bod yn rhan o’r farchnad forgeisi ers nifer o flynyddoedd ac wedi’u cynnig yn bennaf gan adeiladwyr tai, awdurdodau lleol ac fel rhan o fentrau’r llywodraeth i helpu prynwyr tro cyntaf i gychwyn ar yr ysgol eiddo.

Yn nodweddiadol, maent yn caniatáu ichi gyfuno ernes fach gyda maint morgais llai nag arfer trwy ddarparu ‘benthyciad ecwiti’ ichi sy’n cynnwys canran o werth yr eiddo.

Gallwch ddechrau ad-dalu’r benthyciad ecwiti’n raddol ar ôl nifer benodol o flynyddoedd – neu’n llawn, gan gynnwys pan ydych yn penderfynu gwerthu’r eiddo. Yn gyffredinol mae gwerth eich benthyciad ecwiti’n amrywio gyda gwerth eich eiddo, ac felly bydd y swm y byddwch yn ei dalu’n dibynnu ar werth yr eiddo ar yr adeg y byddwch yn ad-dalu.

Os ydych yn brynwr tro cyntaf, gweithiwr allweddol neu ar incwm isel neu gymedrol ac yn gobeithio sicrhau’ch cam gyntaf ar yr ysgol eiddo, dysgwch ragor am y gwahanol gynlluniau a allai fod yn addas ichi yn ein canllaw isod.

Darllenwch ein canllaw HomeBuy, FirstBuy a chynlluniau tai fforddiadwy eraill

Mae gweddill yr erthygl hon yn edrych ar fath o forgais ecwiti newydd ei lansio o’r enw Morgais Partneriaeth. Ar hyn o bryd dyma’r unig gynnyrch o’i fath ar y farchnad ac mae ar gael os oes gennych ernes fawr yn unig.

Y Morgais Partneriaeth

Fel sy’n wir gyda’r cynlluniau a ddisgrifir uchod, mae’r ‘Morgais Partneriaeth’, a lansiwyd ym mis Hydref 2012, yn cyfuno morgais traddodiadol gyda benthyciad di-log. Fodd bynnag, mae rhai gwahaniaethau allweddol:

  • Mae ar gael ar gyfer ail-forgeisio yn ogystal ag ar gyfer prynwyr tro cyntaf a phobl sy’n symud cartref.
  • Mae’n galw am ernes sylweddol.
  • Pan ydych yn gwerthu’ch cartref neu’n ad-dalu’r benthyciad, rydych yn ad-dalu nid yn unig y benthyciad di-log ond hefyd rhan o’r cynnydd yng ngwerth cyffredinol eich cartref ers ichi gymryd y morgais.

Sylwer nad oes gan y term ‘partneriaeth’ fel y’i defnyddir gyda’r cynnyrch hwn unrhyw gysylltiadau â pherthynas fusnes.

Nodweddion allweddol:

  • Angen ernes 20% (yn golygu bod arnoch angen ecwiti o 80% neu fwy yn eich cartref os ydych yn ail-forgeisio).
  • Mae dau ddarparwr benthyciad yn gysylltiedig: byddwch yn cymryd morgais 60% ar sylfaen ad-dalu fel eich prif forgais a benthyciad di-log 20% - y Morgais Partneriaeth.
  • Rydych yn ad-dalu’r Morgais Partneriaeth 20% yn llawn ar ddiwedd cyfnod a gytunwyd neu os ydych yn penderfynu gwerthu neu ail-forgeisio’r eiddo.
  • Ar yr un pryd ag ad-dalu’r Morgais Partneriaeth rhaid ichi hefyd dalu i’r darparwr benthyciad 40% o unrhyw gynnydd mewn gwerth o’ch holl eiddo ers ichi gymryd y morgais.

Enghraifft:

Rydych yn prynu neu ail-forgeisio cartref sy’n werth £200,000.

Rydych yn talu am hyn fel a ganlyn:

  • Ernes o 20% – £40,000
  • Morgais ad-dalu – £120,000
  • Benthyciad ecwiti a rennir (Morgais Partneriaeth) (cyfnod 10 mlynedd) – £40,000

Cyfanswm £200,000

Ar ôl 10 mlynedd mae’ch cartref yn werth £300,000 - codiad o £100,000.

Os ydych yn aros lle rydych chi, mae angen ichi ad-dalu £80,000 i ddarparwr benthyciad y Morgais Partneriaeth (y benthyciad gwreiddiol a chyfran 40% o’r cynnydd yng ngwerth yr eiddo).

Os penderfynwch werthu a symud ymlaen ar y cam hwn rydych yn ad-dalu’r benthyciad o elw’r gwerthiant, ond dim ond £60,000 o’r £100,000 o elw fyddwch chi’n ei gadw o gymharu â’r swm llawn pe byddech wedi cael morgais traddodiadol. Mae hyn oherwydd bod angen ichi dalu £40,000 (40%) o’r elw i ddarparwr benthyciad y Morgais Partneriaeth.

Manteision, cyfyngiadau a risgiau Morgais Partneriaeth

Manteision:

  • Bydd eich taliadau misol yn is na pe byddech wedi benthyca’r un swm gyda morgais traddodiadol sengl – oherwydd yr elfen ddi-log ar y cyd â phrif forgais llai.
  • Mae’n cynnig ffordd i ryddhau cyfalaf am gost isel trwy ail-forgeisio (ond gweler y risgiau isod).
  • Os ydych yn gwerthu ar ôl 12 mis, ac mae gwerth eich cartref wedi disgyn, bydd y darparwr benthyciad yn rhannu unrhyw golled a wnewch – yn golygu eich bod yn ad-dalu llai nag yr hyn rydych wedi’i fenthyca – mae hyn yn cynnig rhywfaint o ddiogelwch yn erbyn ecwiti negyddol, fodd bynnag nid yw’n gymwys i ail-forgeisio.

Cyfyngiadau a risgiau:

  • Angen ernes uchel – 20%.
  • Os yw gwerth eich cartref yn codi’n sylweddol ac rydych am symud gallai fod yn anodd ichi symud i eiddo â mwy o werth gan y bydd angen ichi ad-dalu swm uchel o’r elw i ddarparwr benthyciad yr ecwiti a rennir.
  • Ni allwch ail-forgeisio er mwyn codi cyllid ychwanegol heb ad-dalu’ch Morgais Partneriaeth yn gyntaf – ni allwch ymestyn cyfnod eich prif forgais ychwaith na newid i forgais llog yn unig os bydd yr angen yn codi.
  • Os ydych am gadw’ch Morgais Partneriaeth ond newid eich morgais traddodiadol er mwyn cael cyfradd is, efallai y bydd y nifer o ddarparwyr benthyciad yn gyfyngedig a heb y gallu i gynnig amrediad llawn o nodweddion neu gynnig y cyfraddau isaf sydd ar gael ar y farchnad.
  • Os yw prisiau tai wedi codi’n sylweddol erbyn yr amser mae’r Morgais Partneriaeth yn dod i ben, efallai y byddai’n rhaid ichi werthu er mwyn ad-dalu’r benthyciad a’r gyfran yn elw’r eiddo.
  • Gan y bydd gennych ddau ddarparwr benthyciad efallai y bydd yn rhaid ichi dalu dwy set o ffioedd morgais – gwnewch yn siŵr eich bod yn deall y costau hyn cyn ichi symud ymlaen.
  • Gallai’ch ffioedd cyfreithiol fod yn uwch na phan ydych yn cymryd morgais sengl – eto, gwiriwch a chymharu’r costau.
  • Os penderfynwch ad-dalu’r Morgais Partneriaeth yn gynnar yn llawn neu’n rhannol mae cosbau ariannol.

A yw morgais partneriaeth yn addas i chi?

Oni bai fod gennych ernes fawr, mae’n annhebygol y bydd Morgais Partneriaeth o ddiddordeb os ydych yn brynwr tro cyntaf yn ceisio cychwyn ar yr ysgol eiddo. Ac er y gallai ymddangos fel opsiwn atyniadol os ydych eisiau symud a phrynu eiddo â mwy o werth neu os ydych eisiau torri costau neu ryddhau arian trwy ail-forgeisio, mae’n bwysig deall y costau a risgiau posibl yn y tymor hwy.

Fel y gwelir uchod, po fwyaf y cynnydd yng ngwerth eich eiddo, po fwyaf y swm y bydd arnoch angen ei dalu i ddarparwr benthyciad y Morgais Partneriaeth ar ben y benthyciad gwreiddiol pan ydych yn gwerthu neu ad-dalu’r benthyciad.

Y prif anhawster yw nad ydych yn gwybod beth fydd y gost gyffredinol pan gymerwch y morgais gan fod hyn yn dibynnu ar chwyddiant prisiau tai yn y dyfodol – rhywbeth fydd neb yn ei wybod neu’n gallu ei ragweld ag unrhyw fath o sicrwydd.

Cael cyngor

Er mwyn deall a yw’r Morgais Partneriaeth yn gywir i chi – ac er mwyn deall yn llawn sut mae’n gweithio – dylech gael cyngor annibynnol.

Ni all pob cynghorwr werthu’r Morgais Partneriaeth felly efallai mai dim ond yn gallu trafod nodweddion, buddion a chostau cyffredinol y cynnyrch o’u cymharu â morgais ecwiti nas rhennir fydd eich cynghorwr.

Darganfyddwch ragor am bwysigrwydd peidio gorymestyn eich hunan drwy ddilyn y dolenni isod.

A oedd y canllaw hwn o ddefnydd i chi?