Beth yw rhyddhau ecwiti?

Rhyddhau ecwiti yw’r enw a roddir ar ystod o gynnyrch sy’n caniatáu i chi gael mynediad at yr ecwiti (arian parod) sydd ynghlwm yn eich cartref os ydych chi’n 55 oed neu’n hŷn. Gallwch gymryd yr arian a ryddhewch fel cyfandaliad neu, nifer o symiau llai neu gyfuniad o’r ddau.

Ceir dau brif fath o opsiynau rhyddhau ecwiti:

  • Morgais gydol oes: rydych yn cymryd morgais wedi’i ddiogelu ar eich cartref cyn belled mai hwnnw yw’ch prif le preswyl, tra’ch bod yn parhau â’r berchenogaeth. Gallwch ddewis neilltuo peth o werth eich eiddo fel etifeddiaeth i’ch teulu. Gallwch ddewis gwneud ad-daliadau neu adael i’r llog gronni. Telir swm y benthyciad a’r llog a gronnwyd yn ôl pan fyddwch chi’n marw neu’n symud i ofal hirdymor.
  • Ôl-feddiannu cartref:lle rydych yn gwerthu rhan o’ch cartref, neu’r cartref cyfan, i ddarparwr ôl-feddiannu, yn gyfnewid am gyfandaliad neu daliadau rheolaidd. Mae gennych hawl i barhau i fyw yn yr eiddo hyd nes i chi farw, heb dalu rhent, ond rhaid i chi gytuno i’w gynnal a’i yswirio. Gallwch neilltuo canran o’ch eiddo i’w ddefnyddio’n ddiweddarach, ar gyfer etifeddiaeth efallai. Bydd y ganran a gadwch yn aros heb ei newid hyd yn oed os ceir newid mewn gwerth eiddo, oni bai eich bod yn penderfynu rhyddhau rhagor o arian parod. Ar ddiwedd y cynllun gwerthir eich eiddo a bydd elw’r gwerthiant yn cael ei rannu yn unol â chyfrannau’r berchnogaeth sy’n weddill.

Morgeisi gydol oes

Mae’r rhan fwyaf o bobl sy’n rhyddhau ecwiti yn defnyddio morgais gydol oes. Fel arfer, nid yw’n ofynnol i chi wneud unrhyw ad-daliadau tra yr ydych chi’n fyw, mae llog yn ‘cronni’ (ychwanegir llog sydd heb ei dalu i’r benthyciad). Golyga hyn y gall y ddyled gynyddu’n eithaf cyflym dros amser.

Fodd bynnag, bellach mae rhai morgeisi gydol oes yn cynnig y dewis i chi dalu peth neu’r cyfan o’r llog, ac mae rhai yn caniatáu i chi dalu’r llog a’r cyfalaf.

Yn yr un modd ag y mae morgeisi cyffredin yn amrywio o un darparwr i’r llall, felly hefyd morgeisi oes. Wrth ystyried morgais gydol oes, mae’n ddefnyddio cael gwybod:

  • Yr oed gofynnol y gallwch gymryd morgais gydol oes. 55 yw’r oed fel arfer. Rydym yn byw’n hirach felly po gynharaf y dechreuwch po ddrytaf fydd y cost yn yr hirdymor.
  • Yr uchafswm y cewch ei fenthyca. Fel arfer cewch fenthyca hyd at 60% o werth eich eiddo. Bydd faint allwch chi ei ryddhau yn dibynnu ar eich oed a gwerth eich eiddo. Mae’r ganran yn cynyddu fel arfer yn unol â’ch oed pan gymerwch forgais gydol oes, tra bydd rhai darparwyr yn cynnig symiau uwch efallai i’r rhai sydd â chyflyrau meddygol penodol neu wedi dioddef o rai yn y gorffennol.
  • Rhaid i gyfraddau llog fod yn sefydlog neu, os ydynt yn amrywiol, rhaid gosod “cap” (terfyn uchaf) sydd yn sefydlog dros oes y benthyciad (safon y Cyngor Rhyddhau Ecwiti).
  • Mae’r hawl gennych i aros yn eich eiddo am oes neu hyd nes y bydd angen i chi symud i gael gofal hirdymor, cyn belled ag y bydd yr eiddo’n parhau fel prif breswylfa i chi ac y byddwch yn cydymffurfio â thelerau ac amodau eich cytundeb. (safon y Cyngor Rhyddhau Ecwiti).
  • Nid oes gan y cynnyrch hwn “warant dim ecwiti negyddol”. Golyga hyn, pan werthir eich eiddo a bod ffioedd yr asiantaethau a’r cyfreithwyr wedi eu talu, hyd yn oed os na fydd y swm sy’n weddill yn ddigon i ad-dalu’r benthyciad yn ôl i’ch darparwr, ni fyddwch chi na’ch ystâd yn atebol i dalu rhagor (safon y Cyngor Rhyddhau Ecwiti).
  • Mae’r hawl gennych i symud i eiddo arall os bydd yr eiddo newydd yn dderbyniol i’ch darparwr cynnyrch fel sicrwydd parhaus ar gyfer eich benthyciad rhyddhau ecwiti (safon y Cyngor Rhyddhau Ecwiti). Gall gwahanol ddarparwyr o forgeisi oes fod â throthwyon ychydig yn wahanol i’w gilydd.
  • Pa un ai y gallwch chi dalu dim, peth neu’r llog i gyd. Os allwch chi wneud ad-daliadau, bydd y morgais yn llai costus. Fodd bynnag, gyda morgais gydol oes lle gallwch wneud taliadau misol, gall y swm a ad-dalwch fod yn seiliedig ar eich incwm. Bydd darparwyr yn gorfod gwirio y gallwch fforddio’r taliadau rheolaidd hyn.
  • Pa un a fyddwch yn medru tynnu’r ecwiti a ryddhewch mewn symiau bach yn ôl yr angen neu’n gorfod ei gymryd fel un cyfandaliad. Mantais medru cymryd yr arian mewn symiau bach yw eich bod ond yn talu’r llog ar y swm a dynnwyd allan gennych. Os gallwch gymryd cyfandaliadau llai, gwiriwch a oes yna isafswm.

Ôl-feddiannu cartref

Mae Cynllun ôl-feddiannu yn eich galluogi i werthu rhywfaint o’ch cartref, neu’ch cartref cyfan, i ddarparwr ôl-feddiannu cartref. Yn gyfnewid am hynnny cewch gyfandaliad neu daliadau cyson. Fel arfer cewch rhwng 20% a 60% o werth eich cartref ar y farchnad (neu’r rhan a werthwch).

Wrth ystyried cynllun ôl-feddiannu cartref, dylech wirio:

  • Yr oed gofynnol y gallwch gymryd cynllun ôl-feddiannu cartref. Mae rhai darparwyr ôl-feddiannu cartref yn mynnu eich bod yn 60 neu 65 oed o leiaf cyn y gallwch chi ymgeisio.
  • Canran gwerth y farchnad a gewch. Bydd hyn yn cynyddu po hynaf fyddwch chi pan gymerwch y cynllun ond gall amrywio o un darparwr i’r llall.
  • Pa un ai allwch chi ryddhau ecwiti mewn nifer o daliadau neu mewn un cyfandaliad.
  • Mae’r hawl gennych i aros yn eich eiddo am oes neu hyd nes y bydd angen i chi symud i gael gofal hirdymor, cyn belled ag y bydd yr eiddo’n parhau fel prif breswylfa i chi ac y byddwch yn cydymffurfio â thelerau ac amodau eich cytundeb. (safon y Cyngor Rhyddhau Ecwiti).
  • Mae’r hawl gennych i symud i eiddo arall os bydd yr eiddo newydd yn dderbyniol i’ch darparwr cynnyrch fel sicrwydd parhaus ar gyfer eich benthyciad rhyddhau ecwiti (safon y Cyngor Rhyddhau Ecwiti).
  • Nid oes gan y cynnyrch hwn “warant dim ecwiti negyddol”. Golyga hyn, pan werthir eich eiddo a bod ffioedd yr asiantaethau a’r cyfreithwyr wedi eu talu, hyd yn oed os na fydd y swm sy’n weddill yn ddigon i ad-dalu’r benthyciad yn ôl i’ch darparwr, ni fyddwch chi na’ch ystâd yn atebol i dalu rhagor (safon y Cyngor Rhyddhau Ecwiti).

Pa lefel o waith cynnal y disgwylir i chi ei gwblhau a pha mor aml yr archwilir eich eiddo (gallai hyn ddigwydd bob rhyw ddwy neu dair blynyedd).

Pethau mae angen i chi eu gwybod am ryddhau ecwiti

Gall rhyddhau ecwiti ymddangos fel dewis da os dymunwch gael ychydig o arian ychwanegol ac nid ydych yn dymuno symud tŷ. Fodd bynnag, mae rhai pethau pwysig i’w hystyried:

  • Gall rhyddhau ecwiti fod yn fwy costus na morgais arferol. Os cymerwch forgais am oes fel arfer codir cyfradd uwch o log arnoch na fyddech yn ei thalu ar forgais cyffredin a gall eich dyled gynyddu’n gyflym os cronnir y llog. Mae’n werth nodi y gall cynnydd mewn prisiau tai ddigwydd. Bydd angen i’ch darparwr gofio ystyried y mesurau diogelu mae’n ei ddarparu ar eich cyfer (fel y gwarant dim ecwiti negyddol a chyfradd llog sefydlog drwy gydol y cynllun) yn ei gyfrifiadau a gall, o ganlyniad hynny, fenthyca i chi ar gyfradd sy’n wahanol i’r un a geir mewn morgais cyffredin.
  • Ar gyfer morgeisi gydol oes, nid oes “cyfnod” penodol neu ddyddiad pryd y disgwylir i chi fod wedi ad-dalu’ch benthyciad. Ni fydd cyfradd llog morgais gydol oes yn newid yn ystod cyfnod eich cytundeb, oni bai y byddwch yn benthyca rhagor a bydd yn berthnasol i’r cylch hwnnw o fenthyca ychwanegol yn unig.
  • Nid yw cynlluniau ôl-feddiannu cartref yn rhoi pris unlle’n agos at wir werth eich cartref ar y farchnad fel arfer, o’u cymharu â gwerthu’ch eiddo ar y farchnad agored.
  • Os rhyddhewch ecwiti o’ch cartref, efallai na fyddwch yn medru dibynnu ar eich eiddo am arian y byddwch ei angen yn ddiweddarach yn eich ymddeoliad. Er enghraifft, os bydd angen i chi dalu am ofal hirdymor.
  • Er gallwch symud cartref a chymryd eich morgais gydol oes gyda chi, os penderfynwch yn ddiweddarach brynu lle llai efallai na fydd gennych chi ddigon o ecwiti yn eich cartref i fedru gwneud hynny. Golyga hyn efallai y bydd angen i chi ad-dalu rhywfaint o’ch morgais.
  • Gall yr arian a gewch o ryddhau ecwiti effeithio ar eich hawl i gael budd-daliadau’r wladwriaeth.
  • Bydd yn rhaid i chi dalu ffioedd trefnu a all gyrraedd hyd at gyfanswm o £1,500-£3,000, yn ddibynnol ar y math o gynllun a drefnir.
  • Os ydych wedi cymryd cynllun cronni llog, bydd llai o arian i chi drosglwyddo i’ch teulu fel etifeddiaeth.
  • Gall y cynlluniau hyn fod yn gymhleth i’w dadansoddi os newidiwch eich meddwl.
  • Efallai y bydd costau ad-dalu’n gynnar os newidiwch eich meddwl, a allai fod yn ddrud, er nid ydynt yn daladwy os byddwch yn marw neu’n symud i gael gofal hirdymor.

Cael cyngor

Os ydych chi’n ystyried cymryd cynnyrch rhyddhau ecwiti, dylech geisio cyngor ariannol gan gynghorydd ariannol annibynnol.

Rhaid i bob cynghorydd sy’n argymell cynlluniau rhyddhau ecwiti feddu ar gymhwyster arbenigol. Felly os mai rhyddhau ecwiti yw’r dewis gorau i chi, bydd y cynghorydd yn medru awgrymu pa gynllun sydd fwyaf addas ar eich cyfer drwy ymchwilio’r holl gynnyrch sydd ar y farchnad.

Gwiriwch fod eich cynghorydd:

  • yn chwilio drwy’r farchnad gyfan, er mwyn iddo ddod o hyd i’r cynllun gorau ar eich cyfer chi
  • fod ar gofrestr yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol (dylech chwilio yn ôl enw’r cwmni) – mae cwmni sydd ar gofrestr yr FCA yn cael ei reoleiddio ac yn gorfod tanysgrifio i Wasanaeth yr Ombwdsmon Ariannol, sydd yn wasanaeth cwynion rhad ac am ddim, os byddwch yn anfodlon â’r gwasanaeth a gewch
  • yn aelod ac ar gofrestr aelodau’r Cyngor Rhyddhau Ecwiti, er mwyn i chi gael sicrwydd ei fod yn cydymffurfio â Rheolau a Safonau llym y corff masnach sydd yn mynd gam ymhellach na’r gofynion rheoleiddiol sylfaenol

Cyn i chi benderfynu a ddylech chi gymryd cynnyrch rhyddhau ecwiti, gofynnwch i’r cynghorydd:

  • beth yw ei ffioedd
  • pa ffioedd eraill fydd angen i chi eu talu (e.e. cyfreithiol, prisiad, costau sefydlu)
  • pa fath o gynnyrch rhyddhau ecwiti a gynigir ganddo

Gallwch ddod o hyd i gynghorwyr ariannol cofrestredig yr FCA sy’n arbenigo mewn cynllunio ar gyfer ymddeoliad yn ein Cyfeirlyfr cynghorwyr ymddeoliad.

Gallwch ddod o hyd i gynghorydd gyda chymhwyster rhyddhau ecwiti ar gyfeirlyr aelodau’r Cyngor Rhyddhau Ecwitiyn agor mewn ffenestr newydd.

A oedd y canllaw hwn o ddefnydd i chi?