Treth a buddsoddi mewn eiddo

Gallwch fuddsoddi mewn eiddo mewn dwy ffordd – yn uniongyrchol neu’n anuniongyrchol. Mae materion ariannol cymhleth yn gysylltiedig â’r ddwy ffordd, a threth yw un o’r materion hynny. Dylech wneud eich gorau i leihau’r dreth y byddwch yn ei thalu er mwyn cael y gorau o’ch buddsoddiad.

Gwahanol lwybrau i fuddsoddi mewn eiddo

  • Mae buddsoddi’n uniongyrchol mewn eiddo yn golygu y byddwch yn prynu’r eiddo cyfan neu ran ohono eich hun. Mae eiddo yn tueddu i gynyddu mewn gwerth dros amser, ac, yn y cyfamser, gallwch ei rentu allan neu fyw ynddo.
  • Mae buddsoddi’n anuniongyrchol mewn eiddo yn golygu na fyddwch yn berchen yn uniongyrchol ar yr eiddo, ond y byddwch yn cael cyfran o’r elw. Byddwch yn prynu cyfran o gronfa eiddo neu gwmni eiddo ac yn cael difidendau a/neu dwf cyfalaf pan fydd y gronfa yn gwneud elw.

Buddsoddi’n uniongyrchol mewn eiddo – Treth ar brynu a gwerthu

Gwerthu eiddo: Treth ar Enillion Cyfalaf

Mae p’un a fyddwch chi’n talu Treth ar Enillion Cyfalaf ai peidio ar yr arian y byddwch chi’n ei wneud o eiddo yn dibynnu ai eich cartref chi ydyw – yr eiddo lle’r ydych chi’n byw gan amlaf neu wedi byw yno o fewn y tair blynedd ddiwethaf.

  • Yn gyffredinol bydd gwerthu’ch prif gartref yn y DU yn golygu na fydd angen i chi dalu Treth ar Enillion Cyfalaf - oherwydd fe allwch chi hawlio Gostyngiad Preswylfa Breifat ar unrhyw elw yn amodol ar rai amodau yn cael eu bodloni. Os ydych chi wedi gosod rhan o’ch cartref neu’ch cartref cyfan yn ystod cyfnod eich perchnogaeth, mae’n bosibl y bydd angen i chi dalu Treth ar Enillion Cyfalaf.
  • Os byddwch chi’n gwerthu eiddo arall – er enghraifft, llety gwyliau, eiddo rhent neu eiddo’r ydych chi wedi’i brynu i rywun arall fyw ynddo – ni allwch hawlio Gostyngiad Preswylfa Breifat ac mae’n bosibl y bydd angen i chi dalu Treth ar Enillion Cyfalaf.
Am ragor o wybodaeth ar Ostyngiad Preswylfa Breifat ewch i GOV.uk website.

Pan fyddwch chi’n gwerthu eiddo yn y DU, os ydych chi’n drethdalwr sylfaenol byddwch chi’n talu cyfradd o 18% ar unrhyw enillion (elw). Os ydych chi’n drethdalwr cyfradd uwch neu ychwanegol, byddwch chi’n talu 28% uwchlaw’r lwfans di-dreth ar Dreth ar Enillion Cyfalaf blynyddol o £12,000 ar gyfer y flwyddyn dreth 2019-20.

Gall cyplau sy’n cyd-berchen ar eu heiddo gyfuno eu lwfansau unigol, gan ganiatáu enillion posibl o £24,000 cyn gorfod talu Treth ar Enillon Cyfalaf.

Prynu eiddo

Os ydych chi’n prynu eiddo yn Lloegr a Gogledd Iwerddon, mae’n bosibl y bydd angen i chi dalu treth o’r enw Treth Dir y Dreth Stamp.

Yng Nghymru, mae Treth Trafodiadau Tir yn gymwys ac yn yr Alban rhaid talu Treth Trafodiadau Tir ac Adeiladau.

Yn Lloegr a Gogledd Iwerddon mae’r dreth hon yn gymwys os ydych chi’n prynu eiddo sydd dros £125,000, neu eiddo amhreswyl sy’n fwy na £150,000. Mae gwahanol gyfraddau treth gan ddibynnu ar werth yr eiddo, p’un a ydych chi’n berchen ar eiddo arall a lle’r ydych chi’n byw.

Mewn geiriau eraill, y drutaf yw’r eiddo, yr uchaf y bydd y gyfradd dreth y bydd angen i chi ei thalu.

Bydd angen i chi dalu 3% ychwanegol ar ben pob band Treth Stamp pan fyddwch chi’n prynu ail gartref ychwanegol neu eiddo prynu i rentu preswyl.

Buddsoddiad eiddo ar gyfer eich teulu – Gadael eiddo fel etifeddiaeth

Efallai y byddwch yn dewis buddsoddi mewn eiddo er mwyn sicrhau bod gennych rywbeth gwerthfawr i’w adael i’ch teulu. Os felly, mae’n bosibl y bydd angen i chi feddwl am Gynllunio ystâd.

Buddsoddi’n uniongyrchol mewn eiddo – Treth ar incwm rhentu

Os byddwch yn rhentu eiddo allan i rywun, mae gwahanol ffyrdd o ystyried yr incwm rhentu at ddibenion treth – gosod adeilad preswyl, gosod tŷ gwyliau wedi’i ddodrefnu neu’r cynllun rhyddhad Rhentu Ystafell.

O ran gosod adeiladau preswyl a gosod tai gwyliau wedi’u dodrefnu, gallwch adhawlio treuliau er mwyn lleihau eich bil treth. Gyda chynllun gostwng Rhentu Ystafell byddwch yn cael lwfans di-dreth.

Gostyngiad Eitem Domestig Newydd

Cyn 6 Ebrill 2016, os oedd yr eiddo yr oeddech chi’n ei osod wedi’i ddodrefnu’n llawn, fe allech chi fod wedi dewis hawlio lwfans traul a gwisgo. Mae eiddo wedi’i ddodrefnu’n llawn yn un sy’n cael ei osod gyda digon o ddodrefn, eitemau dodrefnu a chyfarpar ar gyfer defnydd preswyl arferol.

Nid yw hyn bellach ar gael at ddibenion treth incwm.

Serch hynny, mae’n bosibl y byddwch chi’n gallu hawlio Gostyngiad Eitem Domestig Newydd yn lle hynny.

Os byddwch chi’n gosod eiddo preswyl (tŷ annedd) mae’n bosibl y byddwch chi’n gallu hawlio didyniad am gost prynu eitemau domestig newydd megis:

  • dodrefn y gellid eu symud, er enghraifft gwelyau, cypyrddau unigol
  • eitemau dodrefnu, er enghraifft, llenni, llieiniau, carpedi, gorchuddion llawr
  • teclynnau’r cartref, er enghraifft setiau teledu, oergelloedd, rhewgelloedd
  • llestri cegin, er enghraifft llestri, cytleri.

Dim ond ar gyfer treuliau a wariwyd o 6 Ebrill 2016 at ddibenion Treth Incwm y mae gostyngiad Eitemau Domestig Newydd ar gael.

Yn wahanol i lwfans Traul a Gwisgo, er mwyn i ostyngiad Eitemau Domestig Newydd fod yn gymwys gall yr eiddo fod heb ddodrefn, wedi’i ddodrefnu’n rhannol neu wedi’i ddodrefnu’n llawn. Serch hynny, rhaid gwario arian wrth brynu eitem ddomestig newydd, ‘yr eitem newydd’.

Rhaid darparu’r eitem newydd hefyd yn gyfan gwbl i’w defnyddio gan y tenantiaid yn eich eiddo ac nad yw’r hen eitem ar gael mwyach i’w defnyddio yn yr eiddo hwnnw.

Nid yw cost gychwynnol prynu eitemau domestig yn draul i’w dynnu felly nid oes gostyngiad ar gael ar gyfer y costau hyn. Dim ond ar gyfer prynu eitem newydd yn lle’r hen un y mae gostyngiad ar gael.

Os byddwch chi’n prynu eitem ddomestig newydd yn lle’r hen un yn yr eiddo sy’n gymwys fel Llety Gwyliau wedi’i Ddodrefnu, nid yw gostyngiad Eitemau Domestig Newydd ar gael. Byddwch chi’n parhau i allu hawlio lwfansau cyfalaf ar yr eitemau hyn.

Os ydych chi’n defnyddio Gostyngiad Rhentu Ystafell, nid yw gostyngiad Eitemau Domestig Newydd ar gael.

Gosod llety gwyliau fel buddsoddiad eiddo

Os oes gennych chi eiddo i’w rentu fel tŷ gwyliau wedi’i ddodrefnu, a’i fod yn bodloni amodau penodol, mae’n bosibl y byddwch chi hefyd yn derbyn lwfans cyfalaf ar gyfer dodrefnu’r eiddo:

  • rhaid iddo fod yn y DU neu Ardal Economaidd Ewropeaidd (AEE)
  • fel arfer ni allwch ei osod i unrhyw un am fwy na 31 diwrnod ar y tro.
  • rhaid iddo fod ar gael i’w osod am 210 diwrnod y flwyddyn o leiaf fel llety gwyliau wedi’i ddodrefnu ac wedi’i osod am o leiaf 105 diwrnod.

Mae Lwfansau Cyfalaf ar gael ar osodiadau a nodweddion mewnol a chostau eraill yr ydych chi’n eu gwario o fewn eich llety gwyliau wedi’i ddodrefnu.

Gallai hyn gynnwys gwariant ar ddodrefn, darnau gosod a gosodiadau.

Y cynllun rhyddhad Rhentu Ystafell

Os byddwch yn rhentu ystafelloedd allan yn eich tŷ i letywyr, gallwch naill ai drin y trefniant fel gosod eiddo preswyl neu gallwch hawlio rhyddhad Rhentu Ystafell.

Dim ond os mai ystafell y gellir cael mynediad iddi o’ch tŷ yw’r ystafell y gallwch wneud hyn, nid fflat ar wahân, ac os bydd y lletywr yn rhannu ardaloedd cyffredin fel eich cegin.

Mae manteision ac anfanteision treth yn gysylltiedig â’r Cynllun Rhentu Ystafell gan ddibynnu ar eich sefyllfa. Mae’r rheolau fel a ganlyn:

  • nid ydych yn talu treth ar £7,500 cyntaf eich incwm rhentu
  • ni allwch ddidynnu unrhyw lwfans treuliau na lwfans traul
  • os byddwch yn gwneud colled, ni allwch ei didynnu o’ch incwm trethadwy arall

Mae’r hawliad cyfunol yn creu’r swm o £7,500 o ostyngiad treth a ganiateir dan y cynllun.

Er enghraifft, os mai chi yw unig berchennog y tŷ ac yn cael £7,900 mewn rhent, ni fydd raid i chi dalu treth incwm ar £7,500. Bydd angen i chi dalu treth ar y £400 sydd dros y trothwy. Bydd angen i chi dalu’r dreth hon hyd yn oed os bydd y gost o gynnal yr ystafell yn uwch na’r hyn a gewch mewn rhent.

Fel rheol gyffredinol iawn, os bydd eich treuliau yn fwy na tua £4,000 yna fwy na thebyg y byddwch yn well eich byd drwy beidio â hawlio’r rhyddhad.

Buddsoddi’n anuniongyrchol mewn eiddo

Yn hytrach na phrynu a rheoli eich buddsoddiadau eiddo eich hun, gallwch fuddsoddi mewn eiddo drwy gronfa neu drwy brynu cyfranddaliadau mewn cwmnïau neu gynlluniau eiddo. Mae ychydig o wahanol fathau o gronfeydd eiddo.

Mae sawl gwahanol fath o gronfa eiddo, ac mae trefniadau treth arbennig yn berthnasol i rai ohonynt.

Ymddiriedolaethau buddsoddi mewn eiddo tiriog (REITs)

Mae gan REIT ddwy elfen wahanol at ddibenion treth: busnes gosod eiddo wedi’i neilltuo sydd wedi’i eithrio rhag treth gorfforaeth; a gweithgareddau nad ydynt wedi’u neilltuo fel gwasanaethau rheoli eiddo nad ydynt wedi’u heithrio. Os bydd y REIT y byddwch yn buddsoddi ynddo yn llwyddiannus, byddwch yn cael cyfran o’r elw.

  • Caiff taliadau o’r elfen sydd wedi’i heithrio rhag treth eu trin fel incwm eiddo yn y DU i’r buddsoddwr ac fe’u telir yn glir o dreth ar y gyfradd sylfaenol – gall pobl nad ydynt yn talu treth adhawlio’r swm hwn ac os caiff y REIT ei ddal mewn ISA, bydd buddsoddwyr yn cael taliadau crynswth.
  • Caiff taliadau o’r elfen na chaiff ei heithrio eu trin yn yr un ffordd ag unrhyw ddifidend yn y DU ac fe’u telir gyda chredyd treth.

Cronfeydd Buddsoddi mewn Eiddo Awdurdodedig (PAIF)

Mae Cronfeydd Buddsoddi mewn Eiddo Awdurdodedig yn ffurf fwy newydd ar gronfeydd buddsoddi mewn eiddo, yn debyg iawn i Ymddiriedolaethau Buddsoddi mewn Eiddo Tiriog (REIT). Maent hefyd yn cael seibiannau treth, a gaiff eu trosglwyddo i chi.

Cronfeydd eiddo eraill

Gair o gyngor

Os byddwch o’r farn bod rhywun wedi camwerthu rhywbeth i chi – boed yn forgais neu’n gronfa eiddo – gallwch gael help gan Wasanaeth yr Ombwdsmon Ariannol ond dim ond os oedd y cwmni wedi’i reoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol, felly dylech gadarnhau hynny bob amser.

Mae digon o gronfeydd eiddo nad ydynt yn REIT nac yn PAIF ac felly nad ydynt yn cynnwys unrhyw seibiannau treth arbennig.

Mae’r rhan fwyaf o’r rhain yn rhesymol sefydlog ond mae rhai yn cynnwys lefelau uchel o risg.

Dylech bob amser gadarnhau pa un a yw cronfa eiddo wedi’i rheoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol cyn i chi ystyried buddsoddi.

Cadarnhewch a yw cronfa eiddo ar gofrestr yr Awdurdod Ymddygiad Ariannolopens in new window i weld a yw’n cael ei rheoleiddio’n briodol.
Dewch o hyd i ragor o wybodaeth am fuddsoddi’n anuniongyrchol mewn eiddo.

A oedd y canllaw hwn o ddefnydd i chi?