Treth a buddsoddi mewn eiddo

Gallwch fuddsoddi mewn eiddo mewn dwy ffordd – yn uniongyrchol neu’n anuniongyrchol. Mae materion ariannol cymhleth yn gysylltiedig â’r ddwy ffordd, a threth yw un o’r materion hynny. Dylech wneud eich gorau i leihau’r dreth y byddwch yn ei thalu er mwyn cael y gorau o’ch buddsoddiad.

Buddsoddi mewn eiddo wedi’i egluro

  • Mae buddsoddi’n uniongyrchol mewn eiddo yn golygu y byddwch yn prynu’r eiddo cyfan neu ran ohono eich hun. Gall eiddo gynyddu mewn gwerth dros amser, ac, yn y cyfamser, gallwch ei rentu allan neu fyw ynddo os yw hyn yn dderbyniol i’ch benthyciwr morgais.
  • Mae buddsoddi’n anuniongyrchol mewn eiddo yn golygu na fyddwch yn berchen yn uniongyrchol ar yr eiddo, ond y byddwch yn cael cyfran o unrhyw elw neu golledion. Byddwch yn prynu cyfran o gronfa eiddo neu gwmni eiddo ac yn cael difidendau a/neu dwf cyfalaf pan fydd y gronfa yn gwneud elw.

Buddsoddi’n uniongyrchol mewn eiddo – Treth ar brynu a gwerthu

Gwerthu eiddo: Treth ar Enillion Cyfalaf

Mae p’un a fyddwch chi’n talu Treth ar Enillion Cyfalaf ai peidio ar yr arian y byddwch chi’n ei wneud o eiddo yn dibynnu ai eich cartref chi ydyw – yr eiddo lle’r ydych chi’n byw gan amlaf neu wedi byw yno o fewn y tair blynedd ddiwethaf.

  • Yn gyffredinol bydd gwerthu’ch prif gartref yn y DU yn golygu na fydd angen i chi dalu Treth ar Enillion Cyfalaf - oherwydd fe allwch chi hawlio Gostyngiad Preswylfa Breifat ar unrhyw elw yn amodol ar rai amodau yn cael eu bodloni. Os ydych chi wedi gosod rhan o’ch cartref neu’ch cartref cyfan yn ystod unrhyw gyfnod eich perchnogaeth o 31 Mawrth 1982, mae’n bosibl y bydd angen i chi dalu Treth ar Enillion Cyfalaf.
  • Os byddwch chi’n gwerthu eiddo arall – er enghraifft, llety gwyliau, eiddo rhent neu eiddo’r ydych chi wedi’i brynu i rywun arall fyw ynddo – ni allwch hawlio Gostyngiad Preswylfa Breifat ac mae’n bosibl y bydd angen i chi dalu Treth ar Enillion Cyfalaf.
Am ragor o wybodaeth ar Ostyngiad Preswylfa Breifat ewch i GOV.uk website.

Pan fyddwch chi’n gwerthu eiddo yn y DU, dylech dynnu eich lwfans rhydd o dreth o gyfanswm eich enillion. Ychwanegwch hwn hwn i’ch incwm trethadwy. Os yw hyn o fewn o band Treth Incwm cyfradd sylfaenol byddwch chi’n talu cyfradd o 18% ar unrhyw enillion (elw). Os ydych chi’n drethdalwr cyfradd uwch neu ychwanegol, byddwch chi’n talu 28%. Y lwfans di-dreth blynyddol ar Dreth ar Enillion Cyfalaf yw £12,300 ar gyfer y flwyddyn dreth 2021-22.

Gall cyplau sy’n cyd-berchen ar eu heiddo gyfuno eu lwfansau unigol, gan ganiatáu enillion posibl o £24,600 cyn gorfod talu Treth ar Enillon Cyfalaf.

Prynu eiddo

Os ydych chi’n prynu eiddo yn Lloegr neu Ogledd Iwerddon, mae’n bosibl y bydd angen i chi dalu treth o’r enw Treth Dir y Dreth Stamp.

Yng Nghymru, mae Treth Trafodiadau Tir yn gymwys ac yn yr Alban rhaid talu Treth Trafodiadau Tir ac Adeiladau.

Yn Lloegr a Gogledd Iwerddon mae’r dreth hon yn gymwys os ydych chi’n prynu eiddo sydd dros £125,000, neu eiddo amhreswyl sy’n fwy na £150,000. Mae gwahanol gyfraddau treth gan ddibynnu ar werth yr eiddo, p’un a ydych chi’n berchen ar eiddo arall a lle’r ydych chi’n byw. Yn bwysig, o dan y rheolau cyfredol tan 30 Mehefin 2021, telir Treth Stamp pan fydd y pris prynu yn fwy na £500,000. Ar 1 Gorffennaf 2021, bydd y trothwy yn gostwng i £250,000 tan 30 Medi 2021, ac yna o 1 Hydref 2021 bydd y trothwy yn dychwelyd i £125,000.

Mewn geiriau eraill, y drutaf yw’r eiddo, yr uchaf y bydd y gyfradd dreth y bydd angen i chi ei thalu.

Yn ychwanegol, bydd angen i chi dalu 3% ar ben pob band Treth Stamp pan fyddwch chi’n prynu ail gartref ychwanegol neu eiddo prynu i rentu preswyl.

Buddsoddiad eiddo ar gyfer eich teulu – Gadael eiddo fel etifeddiaeth

Efallai y byddwch yn dewis buddsoddi mewn eiddo er mwyn sicrhau bod gennych rywbeth gwerthfawr i’w adael i’ch teulu. Os felly, mae’n bosibl y bydd angen i chi feddwl am gynllunio ystâd a goblygiadau Treth Etifeddiant.

Buddsoddi’n uniongyrchol mewn eiddo – Treth ar incwm rhentu

Os byddwch yn rhentu eiddo allan i rywun, mae gwahanol ffyrdd o ystyried yr incwm rhentu at ddibenion treth

  • gosod adeilad preswyl
  • gosod tŷ gwyliau wedi’i ddodrefnu neu
  • y cynllun rhyddhad Rhentu Ystafell.

O ran gosod adeiladau preswyl a gosod tai gwyliau wedi’u dodrefnu, gallwch adhawlio treuliau er mwyn lleihau eich bil treth.

Gyda gosodiadau preswyl a gosodiadau gwyliau wedi’u dodrefnu, gallwch hawlio rhai treuliau a ganiateir gan Gyllid a Thollau EM i leihau eich bil treth. Gyda’r cynllun rhyddhad Rhentu Ystafell, rydych chi’n cael lwfans di-dreth.

Gosod preswyl fel buddsoddiad eiddo

Os ydych yn rhentu rhywfaint neu’r cyfan o eiddo i rywun fyw ynddo, rydych yn talu treth ar yr elw rydych yn ei wneud ar yr incwm rhent. Rydych yn trin yr elw hyn yn union fel rhan arferol o’ch incwm, felly byddwch yn talu treth ar eich cyfraddau arferol. Gallwch ostwng y dreth rydych yn ei thalu trwy sicrhau eich bod yn cyfrifo’r elw yn gywir.

Mae hyn yn cynnwys gweithio allan yr hyn y gallwch ei ddidynnu fel treuliau a ganiateir - pethau fel ffioedd asiantau gosod, Treth Cyngor ac yswiriant adeiladau. Er 6 Ebrill 2020, mae rhyddhad Treth Incwm ar yr holl gostau cyllid eiddo preswyl wedi’i gyfyngu i gyfradd sylfaenol Treth Incwm. Mae gwahanol reolau yn berthnasol i eiddo sy’n eiddo i gwmnïau neu landlordiaid sydd â gosodiadau gwyliau wedi’u dodrefnu.

Treuliau a ganiateir

Gallwch ddidynnu ‘treuliau a ganiateir’ o’ch incwm rhent pan fyddwch yn cyfrifo eich elw rhent trethadwy, cyhyd â’u bod yn gyfan gwbl ac yn llwyr at ddibenion rhentu’r eiddo. Mae enghreifftiau o dreuliau sydd yn gyfan gwbl ac yn llwyr ar gyfer eiddo rhent ar gael ar wefan GOV.UK.

Disodli Rhyddhad Eitem Domestig Newydd

Cyn 6 Ebrill 2016, pe bai’r eiddo a osodwyd gennych wedi’i ddodrefnu’n llawn, fe allech chi hawlio lwfans gwisgo a defnyddio blynyddol. Nid yw’r math hwn o ryddhad bellach ar gael at ddibenion Treth Incwm ac fe’i disodlwyd gan Amnewid Rhyddhad Eitemau Domestig. Mae gwybodaeth fanwl ac enghreifftiau ar gael ar wefan GOV.UK.

Os ydych chi’n amnewid eitem ddomestig mewn eiddo sy’n gymwys fel gosodiad gwyliau wedi’i ddodrefnu, nid yw Ailosod Rhyddhad Eitemau Domestig ar gael. Byddwch yn parhau i allu hawlio lwfansau cyfalaf ar yr eitemau hyn.

Os ydych chi’n defnyddio’r Rhyddhad Rhentu Ystafell, nid yw Rhyddhad Eitemau Domestig ar gael.

Gosod llety gwyliau fel buddsoddiad eiddo

Os oes gennych chi eiddo i’w rentu fel tŷ gwyliau wedi’i ddodrefnu, a’i fod yn bodloni amodau penodol, mae’n bosibl y byddwch chi hefyd yn derbyn lwfans cyfalaf ar gyfer dodrefnu’r eiddo:

  • rhaid iddo fod yn y DU neu Ardal Economaidd Ewropeaidd (AEE)
  • fel arfer ni allwch ei osod i unrhyw un am fwy na 31 diwrnod ar y tro.
  • rhaid iddo fod ar gael i’w osod am 210 diwrnod y flwyddyn o leiaf fel llety gwyliau wedi’i ddodrefnu ac wedi’i osod am o leiaf 105 diwrnod.

Mae lwfansau cyfalaf ar gael ar osodiadau a nodweddion mewnol a chostau eraill yr ydych chi’n eu gwario o fewn eich llety gwyliau wedi’i ddodrefnu.

Gallai hyn gynnwys gwariant ar ddodrefn, darnau gosod a gosodiadau.

Y cynllun rhyddhad Rhentu Ystafell

Os byddwch yn rhentu ystafelloedd allan yn eich tŷ i letywyr, gallwch naill ai drin y trefniant fel gosod eiddo preswyl neu gallwch hawlio rhyddhad Rhentu Ystafell.

Dim ond os mai ystafell y gellir cael mynediad iddi o’ch tŷ yw’r ystafell y gallwch wneud hyn, nid fflat ar wahân, ac os bydd y lletywr yn rhannu ardaloedd cyffredin fel eich cegin.

Mae manteision ac anfanteision treth yn gysylltiedig â’r Cynllun Rhentu Ystafell gan ddibynnu ar eich sefyllfa.

Mae’r rheolau fel a ganlyn:

  • nid ydych yn talu treth ar £7,500 cyntaf eich incwm rhentu
  • ni allwch ddidynnu unrhyw lwfans treuliau na lwfans traul
  • os byddwch yn gwneud colled, ni allwch ei didynnu o’ch incwm trethadwy arall

Mae’r hawliad cyfunol yn creu’r swm o £7,500 o ostyngiad treth a ganiateir dan y cynllun.

Er enghraifft, os mai chi yw unig berchennog y tŷ ac yn cael £7,900 mewn rhent, ni fydd raid i chi dalu treth incwm ar £7,500. Bydd angen i chi dalu treth ar y £400 sydd dros y trothwy. Bydd angen i chi dalu’r dreth hon hyd yn oed os bydd y gost o gynnal yr ystafell yn uwch na’r hyn a gewch mewn rhent.

Fel rheol gyffredinol iawn, os bydd eich treuliau yn fwy na tua £4,000 yna fwy na thebyg y byddwch yn well eich byd drwy beidio â hawlio’r rhyddhad.

Buddsoddi’n anuniongyrchol mewn eiddo

Yn hytrach na phrynu a rheoli eich buddsoddiadau eiddo eich hun, gallwch fuddsoddi mewn eiddo drwy gronfa neu drwy brynu cyfranddaliadau mewn cwmnïau neu gynlluniau eiddo. Mae ychydig o wahanol fathau o gronfeydd eiddo.

Mae gan rai drefniadau treth arbennig a gallech fod angen cymryd cyngor ariannol wedi’i reoleiddio.

Ymddiriedolaethau buddsoddi mewn eiddo tiriog (REITs)

Mae gan REIT ddwy elfen wahanol at ddibenion treth: busnes gosod eiddo wedi’i neilltuo sydd wedi’i eithrio rhag treth gorfforaeth; a gweithgareddau nad ydynt wedi’u neilltuo fel gwasanaethau rheoli eiddo nad ydynt wedi’u heithrio. Os bydd y REIT y byddwch yn buddsoddi ynddo yn llwyddiannus, byddwch yn cael cyfran o’r elw.

  • Caiff taliadau o’r elfen sydd wedi’i heithrio rhag treth eu trin fel incwm eiddo yn y DU i’r buddsoddwr ac fe’u telir yn glir o dreth ar y gyfradd sylfaenol – gall pobl nad ydynt yn talu treth adhawlio’r swm hwn ac os caiff y REIT ei ddal mewn ISA, bydd buddsoddwyr yn cael taliadau crynswth.
  • Caiff taliadau o’r elfen na chaiff ei heithrio eu trin yn yr un ffordd ag unrhyw ddifidend yn y DU ac fe’u telir gyda chredyd treth.

Cronfeydd Buddsoddi mewn Eiddo Awdurdodedig (PAIF)

Mae Cronfeydd Buddsoddi mewn Eiddo Awdurdodedig yn ffurf fwy newydd ar gronfeydd buddsoddi mewn eiddo, yn debyg iawn i Ymddiriedolaethau Buddsoddi mewn Eiddo Tiriog (REIT). Maent hefyd yn cael seibiannau treth, a gaiff eu trosglwyddo i chi.

Cronfeydd eiddo eraill

Gair o gyngor – dylech osgoi sgamiau ac ymgynghorwyr sydd heb gael eu rheoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol

Os byddwch o’r farn bod rhywun wedi camwerthu rhywbeth i chi – boed yn forgais neu’n gronfa eiddo – gallwch gael help gan Wasanaeth yr Ombwdsmon Ariannol ond dim ond os oedd y cwmni wedi’i reoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol, felly dylech gadarnhau hynny bob amser.

Mae digon o gronfeydd eiddo nad ydynt yn REIT nac yn PAIF ac felly nad ydynt yn cynnwys unrhyw seibiannau treth arbennig.

Mae’r rhan fwyaf o’r rhain yn rhesymol sefydlog ond mae rhai yn cynnwys lefelau uchel o risg.

Dylech bob amser gadarnhau pa un a yw cronfa eiddo wedi’i rheoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol cyn i chi ystyried buddsoddi.

Cadarnhewch a yw cronfa eiddo ar gofrestr yr Awdurdod Ymddygiad Ariannolopens in new window i weld a yw’n cael ei rheoleiddio’n briodol.
Dewch o hyd i ragor o wybodaeth am fuddsoddi’n anuniongyrchol mewn eiddo.

A oedd y canllaw hwn o ddefnydd i chi?