Treth a buddsoddi mewn eiddo

Gallwch fuddsoddi mewn eiddo mewn dwy ffordd – yn uniongyrchol neu’n anuniongyrchol. Mae materion ariannol cymhleth yn gysylltiedig â’r ddwy ffordd, a threth yw un o’r materion hynny. Dylech wneud eich gorau i leihau’r dreth y byddwch yn ei thalu er mwyn cael y gorau o’ch buddsoddiad.

Gwahanol lwybrau i fuddsoddi mewn eiddo

  • Mae buddsoddi’n uniongyrchol mewn eiddo yn golygu y byddwch yn prynu’r eiddo cyfan neu ran ohono eich hun. Mae eiddo yn tueddu i gynyddu mewn gwerth dros amser, ac, yn y cyfamser, gallwch ei rentu allan neu fyw ynddo.
  • Mae buddsoddi’n anuniongyrchol mewn eiddo yn golygu na fyddwch yn berchen yn uniongyrchol ar yr eiddo, ond y byddwch yn cael cyfran o’r elw. Byddwch yn prynu cyfran o gronfa eiddo neu gwmni eiddo ac yn cael difidendau a/neu dwf cyfalaf pan fydd y gronfa yn gwneud elw.

Buddsoddi’n uniongyrchol mewn eiddo – Treth ar brynu a gwerthu

Gwerthu eiddo

Ar gyfer y rhan fwyaf o bethau y byddwch yn eu prynu, os byddwch yn eu gwerthu eto ac yn gwneud elw bydd angen i chi dalu Treth Enillion Cyfalaf.

Bydd pa un a fyddwch yn talu Treth Enillion Cyfalaf ar yr arian a wnewch o eiddo yn dibynnu ar ba un ai eich cartref yw’r eiddo hwnnw – sef yr eiddo rydych yn byw ynddo am y rhan fwyaf o’r amser, neu rydych wedi byw ynddo yn ystod y tair blynedd diwethaf.

  • Os byddwch yn gwerthu eich cartref, yn gyffredinol ni fyddwch yn atebol i dalu Treth Enillion Cyfalaf – oherwydd gallwch hawlio Rhyddhad Preswylfa Breifat ar unrhyw elw. Os oeddech wedi gosod rhan o’ch cartref neu’ch cartref cyfan ar rent yn ystod y cyfnod perchenogaeth, mae’n bosibl y bydd angen i chi dalu Treth Enillion Cyfalaf.
  • Os byddwch yn gwerthu eiddo arall – er enghraifft, eiddo gwyliau, eiddo rhentu neu eiddo y gwnaethoch ei brynu i rywun arall fyw ynddo – ni allwch hawlio Rhyddhad Preswylfa Breifat ac mae’n bosibl y bydd angen i chi dalu Treth Enillion Cyfalaf.

Prynu eiddo

Os byddwch yn prynu eiddo, efallai y bydd rhaid i chi dalu treth a elwir yn Dreth Tir y Doll Stamp. Cyfrifir y dreth hon fel canran o werth yr eiddo. Bydd pa ganran y byddwch yn ei thalu yn dibynnu ar werth yr eiddo – po ddrutaf yr eiddo, yr uchaf y ganran. Cewch wybod mwy am Dreth Tir y Doll Stamp yn ein canllaw i’r Doll Stamp.

Gadael eiddo fel etifeddiaeth

Efallai y byddwch yn dewis buddsoddi mewn eiddo er mwyn sicrhau bod gennych rywbeth gwerthfawr i’w adael i’ch teulu. Os felly, efallai y bydd angen i chi ystyried cynllunio eich ystâd.

Buddsoddi’n uniongyrchol mewn eiddo – Treth ar incwm rhentu

Os byddwch yn rhentu eiddo allan i rywun, mae gwahanol ffyrdd o ystyried yr incwm rhentu at ddibenion treth – gosod adeilad preswyl, gosod tŷ gwyliau wedi’i ddodrefnu neu’r cynllun rhyddhad Rhentu Ystafell.

O ran gosod adeiladau preswyl a gosod tai gwyliau wedi’u dodrefnu, gallwch adhawlio treuliau er mwyn lleihau eich bil treth. Gyda chynllun rhyddhad Rhentu Ystafell byddwch yn cael lwfans di-dreth. Darllenwch ymlaen i gael esboniad pellach o bob un.

Gosod adeiladau preswyl

Os byddwch yn rhentu eiddo cyfan neu ran ohono i rywun fyw ynddo, byddwch yn talu treth ar yr elw y byddwch yn ei wneud ar yr incwm rhentu. Byddwch yn trin yr elw hwn fel rhan arferol o’ch incwm, felly byddwch yn talu treth ar y cyfraddau arferol.

Gallwch leihau’r dreth y byddwch yn ei thalu drwy sicrhau eich bod yn cyfrifo’r elw yn gywir. Mae hyn yn cynnwys gweithio allan beth y gallwch ei ddidynnu fel treuliau a ganiateir – pethau fel ffioedd asiant gosod, Treth Gyngor ac yswiriant adeiladau.

Os byddwch yn rhentu llety wedi’i ddodrefnu allan, byddwch naill ai’n cael lwfans traul , NEU lwfans adnewyddu ar gyfer adnewyddu dodrefn neu osodiadau sydd yno’n barod (byddwch yn dewis y naill neu’r llall – unwaith y byddwch wedi dewis, ni allwch newid o flwyddyn i flwyddyn). Ni allwch hawlio unrhyw lwfans ar gyfer dodrefnu’r eiddo ar y cychwyn.

Gosod tŷ gwyliau

Os oes gennych eiddo rydych yn ei rentu allan fel tŷ gwyliau wedi’i ddodrefnu, a’i fod yn bodloni rhai amodau penodol – rhaid iddo fod yn y DU neu o fewn Ardal Economaidd Ewrop (AEE), ni allwch ei osod i unrhyw un am fwy na 31 o ddiwrnodau yn olynol a rhaid iddo fod ar gael i’w osod am o leiaf 210 o ddiwrnodau y flwyddyn a chael ei osod am o leiaf 105 o ddiwrnodau – byddwch yn hawlio treuliau a ganiateir fel y trafodir uchod.

Byddwch hefyd naill ai’n cael lwfans adnewyddu ar gyfer adnewyddu dodrefn a gosodiadau NEU lwfans cyfalaf ar gyfer dodrefnu’r eiddo. (Byddwch yn dewis y naill neu’r llall. Unwaith y byddwch wedi dewis, ni fyddwch yn gallu newid o flwyddyn i flwyddyn.) Ni allwch hawlio lwfans traul.

Y cynllun rhyddhad Rhentu Ystafell

Os byddwch yn rhentu ystafelloedd allan yn eich tŷ i letywyr, gallwch naill ai drin y trefniant fel gosod eiddo preswyl neu gallwch hawlio rhyddhad Rhentu Ystafell. Dim ond os mai ystafell y gellir cael mynediad iddi o’ch tŷ yw’r ystafell y gallwch wneud hyn, nid fflat ar wahân, ac os bydd y lletywr yn rhannu ardaloedd cyffredin fel eich cegin.

Mae manteision ac anfanteision treth yn gysylltiedig â’r Cynllun Rhentu Ystafell gan ddibynnu ar eich sefyllfa. Mae’r rheolau fel a ganlyn:

  • nid ydych yn talu treth ar £4,250 cyntaf eich incwm rhentu
  • ni allwch ddidynnu unrhyw lwfans treuliau na lwfans traul
  • os byddwch yn gwneud colled, ni allwch ei didynnu o’ch incwm trethadwy arall

Mae hyn yn golygu:

  • os ydych yn cael llai na £4,250 mewn rhent ni fyddwch yn talu unrhyw dreth o gwbl
  • os ydych yn cael dros £4,250 mewn rhent byddwch yn talu treth ar y swm ychwanegol, hyd yn oed os oes gennych gymaint o gostau nad ydych mewn gwirionedd yn gwneud elw

Fel rheol gyffredinol iawn, os bydd eich treuliau yn fwy na tua £4,000 yna fwy na thebyg y byddwch yn well eich byd drwy beidio â hawlio’r rhyddhad.

Mae’r incwm rhentu o £4,250 yn berthnasol fesul eiddo, nid fesul perchennog, felly caiff ei rannu os byddwch yn berchen ar yr eiddo ar y cyd.

O 6 Ebrill 2016 bydd trothwy’r Rhentu Ystafell yn cynyddu i £7,500.

Buddsoddi’n anuniongyrchol mewn eiddo

Yn hytrach na phrynu a rheoli eich buddsoddiadau eiddo eich hun, gallwch fuddsoddi mewn eiddo drwy gronfa neu drwy brynu cyfranddaliadau mewn cwmnïau neu gynlluniau eiddo.

Mae sawl gwahanol fath o gronfa eiddo, ac mae trefniadau treth arbennig yn berthnasol i rai ohonynt.

Ymddiriedolaethau buddsoddi mewn eiddo tiriog (REITs)

Mae gan REIT ddwy elfen wahanol at ddibenion treth: busnes gosod eiddo wedi’i neilltuo sydd wedi’i eithrio rhag treth gorfforaeth; a gweithgareddau nad ydynt wedi’u neilltuo fel gwasanaethau rheoli eiddo nad ydynt wedi’u heithrio. Os bydd y REIT y byddwch yn buddsoddi ynddo yn llwyddiannus, byddwch yn cael cyfran o’r elw.

  • Caiff taliadau o’r elfen sydd wedi’i heithrio rhag treth eu trin fel incwm eiddo yn y DU i’r buddsoddwr ac fe’u telir yn glir o dreth ar y gyfradd sylfaenol – gall pobl nad ydynt yn talu treth adhawlio’r swm hwn ac os caiff y REIT ei ddal mewn ISA, bydd buddsoddwyr yn cael taliadau crynswth.
  • Caiff taliadau o’r elfen na chaiff ei heithrio eu trin yn yr un ffordd ag unrhyw ddifidend yn y DU ac fe’u telir gyda chredyd treth.

Cronfeydd Buddsoddi mewn Eiddo Awdurdodedig (PAIF)

Mae Cronfeydd Buddsoddi mewn Eiddo Awdurdodedig yn ffurf fwy newydd ar gronfeydd buddsoddi mewn eiddo, yn debyg iawn i Ymddiriedolaethau Buddsoddi mewn Eiddo Tiriog (REIT). Maent hefyd yn cael seibiannau treth, a gaiff eu trosglwyddo i chi.

Cronfeydd eiddo eraill

Gair o gyngor

Os byddwch o’r farn bod rhywun wedi camwerthu rhywbeth i chi – boed yn forgais neu’n gronfa eiddo – gallwch gael help gan Wasanaeth yr Ombwdsmon Ariannol ond dim ond os oedd y cwmni wedi’i reoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol, felly dylech gadarnhau hynny bob amser.

Mae digon o gronfeydd eiddo nad ydynt yn REIT nac yn PAIF ac felly nad ydynt yn cynnwys unrhyw seibiannau treth arbennig.

Mae’r rhan fwyaf o’r rhain yn rhesymol sefydlog ond mae rhai yn cynnwys lefelau uchel o risg.

Dylech bob amser gadarnhau pa un a yw cronfa eiddo wedi’i rheoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol cyn i chi ystyried buddsoddi.

Cadarnhewch a yw cronfa eiddo ar gofrestr yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol i weld a yw’n cael ei rheoleiddio’n briodol.
Dewch o hyd i ragor o wybodaeth am fuddsoddi’n anuniongyrchol mewn eiddo.